나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11607 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 5층509호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '용두1리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공장(지식산업센터), 오피스텔, 도시형생활주택 등으로 형성된 상업 및 업무지대로
서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여
건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하2층 중 5층 509호 외 2개호로서,
외벽 : 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 타일, 장판(마루)깔기 등 마감
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'이며, 공장(사무실)으로 이용 중임.
기호(2) : 집합건축물대장상 '공장(지원시설-기숙사)'이며, 복층 구조의 숙소임.
기호(3) : 집합건축물대장상 '공장(지원시설-기숙사)'이며, 복층 구조의 숙소임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 등 화재 관련 설비, 냉난방
설비, 주차장설비 등 되어 있으며, '기숙사'에는 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, '공업 및 주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20m내외(왕복 4차선)의 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상
태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(중로1-탕35)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개
발촉진법>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 천안지원 2025타경11607 (1)

3. 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728번지, 유니콘101 1동 5층 509호 (도로명주소: 충청남도 아산시 용머리길 40)

4. 물건종별: 지식산업센터

5. 용도: 공장(사무실)

6. 감정가: 211,000,000원

7. 토지면적: 18.77㎡ (약 5.68평)

8. 건물면적: 56.58㎡ (약 17.12평)

9. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

10. 경매구분: 부동산 임의경매

11. 채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

12. 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층/지상 10층 중 5층 509호

13. 사용승인일: 2022년 12월 29일

1.1. 건물 세부정보

* 건물명: 유니콘 101

* 해당 층: 5층

* 호수: 509호

* 외벽: 강화유리 등 마감

* 내벽: 몰탈위 페인트, 벽지, 타일 등 마감

* 바닥: 타일, 장판(마루)깔기 등 마감

* 창호: 강화유리, 새시창호 등

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역

* 지구단위계획구역 (아산탕정 택지개발사업지구)

* 중로1류 (폭 20m~25m)

* 가축사육제한구역 (일부제한구역 350, 전부제한구역)

* 온천공보호구역

* 택지개발지구

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '용두1리 마을회관' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공장(지식산업센터), 오피스텔, 도시형생활주택 등이 밀집된 상업 및 업무지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 20m 내외의 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 농협은행 근저당권 (접수일자: 2023-03-27, 권리금액: 193,200,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 등기부채권 총액: 641,371,730원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사하나이엔씨, 이현희

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-12

* 확정일자: 2025-07-22

* 배당신고일자: 2025-07-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 등재되어 있으며, 현재 공장(사무실)으로 이용 중입니다.

* 주변 개발: 아산 탕정 택지개발사업지구 내에 위치하여 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

* 주변 시설: 지식산업센터, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 혼재된 복합 상업 및 업무지대입니다.

5. 생활정보

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전, 화재탐지 및 스프링클러 등 화재 관련 설비, 냉난방 설비, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 건물 내 총 532대의 주차가 가능합니다. (유니콘 101 전체 기준)

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역, 온천공보호구역 등에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 임대 관계 미상의 공실 리스크는 고려해야 합니다.

* 건물 노후도: 2022년 12월 사용승인된 신축 건물로, 건물 노후로 인한 직접적인 리스크는 낮으나, 일반적인 지식산업센터의 관리 상태 및 유지보수 비용은 고려사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 아산 탕정 택지개발지구 내에 위치한 신축 지식산업센터로, 편리한 교통 여건과 주변의 상업 및 업무지대 형성으로 인해 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 채권자 농협은행의 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 명시된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 토지 이용 제한 사항과 향후 임대차 운영 계획은 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 아산 탕정 택지개발지구의 성장 잠재력: 지속적인 개발과 인프라 확충으로 미래 가치 상승 기대

* 신축 건물: 2022년 준공된 현대적인 건물로 초기 유지보수 부담 적음

* 다양한 용도 가능성: 지식산업센터로서 사무실, 연구실 등으로 활용 가능

* 권리관계 명확: 인수 부담 없는 안전한 권리 분석

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 211,000,000원입니다. 이는 시장 상황, 건물의 현황, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정된 가치이며, 예상 입찰가는 본 감정가를 기준으로 하되, 입찰 참여자의 자금 계획 및 경매 시장 상황에 따라 전략적으로 결정해야 합니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 및 유사 물건의 시세 등을 참고하여 합리적인 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.