나이스옥션 법원경매 천안 2025타경489 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 율금리 475-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 율금리 소재 대영한아름아파트 서측 인근에 위치하며, 주변은 농가와 농경지 등으로 형성된 근교농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 불가능하고, 대중 교통사정은 보통 이하임.

형태 및 이용상태

공히 부정형 토지로 인접토지와 평탄한 농경지임.

인접 도로상태

공히 지적도상 맹지, 인접토지를 통하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 비행안전구역(3구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
3. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경489 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 율금리 475-2

용도: 답 (논)

감정가: 77,779,700원

토지면적: 4,261.33㎡ (약 1,289.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 옥천새마을금고

2. 입지조건

입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 율금리 소재 대영한아름아파트 서측 인근에 위치합니다.

주변은 농가와 농경지 등으로 형성된 근교 농촌지대입니다.

차량 접근이 불가능하며, 대중 교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다.

토지는 부정형이며 인접 토지와 평탄한 농경지 상태입니다.

지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한 전부제한구역), 비행안전구역(3구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

권리분석

등기부상 소유권 이전 기록이 다수 존재하며, 1973년 9월 27일 최초 소유권 이전(정용교) 기록이 있습니다.

2020년 8월 5일에는 신희영 외 1명에게 대물변제를 통한 소유권 이전이 있었습니다.

말소기준권리인 옥천새마을금고의 근저당권(2020년 8월 18일, 481,000,000원)보다 후순위인 지상권, 가압류 2건, 임의경매 개시 결정은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

총 등기부채권액은 848,603,803원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

상권분석

본 물건지가 위치한 성환읍 율금리 일대는 전반적으로 농경지와 농가주택이 밀집한 지역입니다.

따라서, 상업 활동이 집중된 상권이라고 보기는 어렵습니다.

가장 가까운 편의시설, 마트, 병원 등의 생활 편의 시설은 성환읍 소재지로 이동해야 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

인근에 대규모 개발 계획이나 상업 시설 유입에 대한 구체적인 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

주변 지역은 농촌 마을의 특성을 띠고 있으며, 특정 혐오시설이 집중적으로 분포한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

향후 지역 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

생활정보

본 물건지까지 차량 접근이 제한적이며, 대중교통 이용도 편리한 편은 아닙니다.

따라서 차량 없이는 기본적인 생활 편의시설 이용에 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

가장 근접한 생활 편의 시설들은 성환읍 중심지로, 도보나 대중교통을 이용하기보다는 차량 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

주변은 조용한 농촌 환경이며, 인근 농가들과의 교류가 가능한 지역입니다.

교육, 의료, 문화 등 주요 시설 이용을 위해서는 성환읍 소재지 또는 천안시 시내로의 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

맹지: 본 물건은 지적도상 맹지로, 도로와의 접합이 없어 타인의 토지를 통행해야 하는 불편함이 있습니다. 이는 향후 건축이나 토지 활용 시 진입로 확보 문제로 이어질 수 있습니다.

농지취득자격증명 요건: 농지이므로 법적으로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 자격 요건을 확인하고 준비해야 합니다.

일괄매각 및 일부 지분 매각: 토지 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유물 분할과 관련된 법적 절차나 다른 공유자들과의 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, '일괄매각' 조건이 있으나, 건물은 없어 토지에만 적용될 것으로 보입니다.

비행안전구역: 비행안전구역(3구역)에 해당하여 건축 행위나 개발에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다. 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

도시지역 내 자연녹지지역: 용도지역상 개발이 제한적인 자연녹지 지역에 속해 있어, 즉각적인 개발보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성환읍에 소재한 답(농지)의 일부 지분 경매 물건입니다.

감정가는 77,779,700원이며, 토지 면적은 4,261.33㎡(약 1,289.1평)입니다.

권리 관계상 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

하지만 맹지, 농지취득자격증명 필요, 비행안전구역이라는 명확한 리스크 요소를 가지고 있습니다.

주변이 농경지대로 형성되어 있어 현재로서는 직접적인 개발 가치보다는 향후 도시 계획 변화에 따른 잠재력을 기대해야 하는 물건입니다.

특히, 맹지 문제를 해결하고 농지법규를 준수하는 것이 본 물건 취득 및 활용의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

일부 지분 매각으로 비교적 적은 자본으로 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

천안시 도시지역 내 자연녹지 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 개발 및 도시 계획 변화에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

향후 주변 토지와의 통합 개발 또는 활용 방안 모색 시, 본 물건의 가치가 재평가될 여지가 있습니다.

농지 관련 규제 완화 등 정책 변화 시 수혜를 받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 인수 부담은 없습니다.

맹지, 농지취득자격증명 요건, 비행안전구역 등 다수의 법적, 물리적 제약 사항이 존재합니다.

또한, 토지 일부 지분 매각이라는 점과 주변 개발 여건을 고려할 때, 적극적인 입찰보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(77,779,700원)를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

구체적인 입찰가 산정은 법률 전문가와의 상담, 철저한 현장 조사, 관련 법규 검토 등을 통해 이루어져야 하며, 본 보고서에서는 개략적인 방향만 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.