나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11573 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 704 갤럭시엠타워 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 '탕정온샘도서관' 북측 인근에 위치하고,
주변은 근린생활시설 등의 상업시설, 상업나지 등으로 형성되어있는 성숙중인 상업지대
로서 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 집합건물 지하에 주차장이 갖추어져 있으며, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 10층으로 (사용승인일: 2023.02.20)

외벽 : 커튼월 및 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 및 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : 강화유리 등.

이용상태

건축물대장상의 용도는 '재2종근린생활시설(일반음식점)'이며, 현황 '공실' 상태임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 소화탐지 및 소화전설비, 지하주차장, 천정형에어컨
등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, '상업용부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복6차선 간선도로, 남측으로 상업지구 내의 왕복3차선 포장도로에
인접하고 있으며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 양호시됨.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 대로1류(폭
35m~40m)(대로1-탕8)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-탕33)(접함), 가축사육제한
구역(2021-07-22)(전부제한구역), 택지개발지구(2012-07-05).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 사건 개요

* 사건번호: 천안지원 2025타경11573 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

2. 1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 704 갤럭시엠타워 1층 106호

* 건물명: 갤럭시엠타워

* 동/호수: 1층 106호

* 건물 사용승인일: 2023년 2월 20일

2. 1.3. 면적 및 가격 정보

* 감정가: 739,000,000원

* 토지 면적: 10.14㎡ (약 33.52평)

* 토지 지분: 10.14㎡ (약 33.52평)

* 건물 면적: 48.10㎡ (약 158.99평)

* 건물 지분: 48.1㎡ (약 158.99평)

2. 1.4. 매각 대상 및 경매 종류

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 1.5. 채권자 정보

* 채권자: 당진수산업협동조합 (제공된 정보상 '당OOOOOOOO')

2. 입지조건

2. 2.1. 주변 환경 및 위치

* 본건은 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 '탕정온샘도서관' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설 등의 상업시설과 상업나지로 형성된 성숙 중인 상업지대입니다.

* 전반적인 접근성 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2. 2.2. 교통 상황

* 집합건물 지하에 주차장이 마련되어 있습니다.

* 인근 시내 간선도로에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2. 2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 세장형의 평지로서 상업용 부지로 이용 중입니다.

* 본건 북측으로는 왕복 6차선 간선도로, 남측으로는 상업지구 내 왕복 3차선 포장도로에 인접해 있습니다.

* 도로의 폭, 계통, 연속성 등의 도로 여건은 양호합니다.

2. 2.4. 토지 이용 계획

* 용도지역: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)

* 도로: 대로1류 (폭 35m~40m), 중로2류 (폭 15m~20m) 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 택지개발지구

2. 권리분석

2. 3.1. 등기부 현황

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (권리자: 김미애)

* 근저당권 (권리자: 당진수산업협동조합, 채권최고액: 566,400,000원) - 말소기준권리

* 압류 (권리자: 아산시)

* 임의경매개시결정 (권리자: 당진수산업협동조합, 청구금액: 481,608,205원)

* 총 등기부채권 금액: 566,400,000원

2. 3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리인 당진수산업협동조합의 근저당권보다 후순위 권리인 압류 및 임의경매는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

2. 3.3. 임차인 현황

* 인수되는 임차인의 보증금 총액은 0원입니다.

* 임대관계는 현재 미상입니다.

* 보증금이나 차임 등 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

2. 3.4. 인수되는 권리

* 자료상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. (개요 및 비고 없음)

* 다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용이 없어 인수 여부 및 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

2. 상권분석

2. 4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 아산시 탕정면은 택지개발사업지구로 지정되어 있어 신규 상권 형성 및 발전 가능성이 높은 지역입니다.

* 인근에 '탕정온샘도서관'이 위치하며, 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

* 삼성디스플레이시티2 일반산업단지가 인근에 위치하며, 약 50,000여 세대의 아파트 건설 및 50,000여 명의 고용 창출 효과가 기대되어 상권 배후 수요가 풍부할 것으로 전망됩니다.

2. 4.2. 건물 내 시설 구성

* 갤럭시엠타워는 총 10층 규모의 집합건물로, 본건은 1층 106호에 해당합니다.

* 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 기재되어 있으나, 일부 자료에서는 '제1종근린생활시설'로도 표기되어 있어, 정확한 용도 확인이 필요합니다.

* 건물 내 총 206개 호실이 있습니다.

2. 생활정보

2. 5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕, 10층 건물 (지하 4층 포함)

* 외벽: 커튼월 및 석재붙임 등

* 내벽: 페인팅 및 타일 등

* 바닥: 타일 등

* 창호: 강화유리 등

* 설비: 급배수 및 위생설비, 승강기, 소화탐지 및 소화전설비, 지하주차장, 천정형 에어컨 등을 갖추고 있습니다.

2. 5.2. 건물 사용 승인일

* 2023년 2월 20일

2. 5.3. 현재 이용 상태

* 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 등재되어 있습니다.

* 현황: 공실 상태입니다.

2. 잠재적 리스크

2. 6.1. 공실 및 임대 정보

* 현재 본건은 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 없습니다.

* 임대관계가 미상으로, 향후 임대차 계약 진행 시 잠재적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

2. 6.2. 미소멸 권리 분석

* 자료상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 시 추가 부담 발생 여부에 대한 확인이 필요합니다.

2. 종합 의견

2. 본건은 2023년 사용승인된 신축 건물로, 아산시 탕정면의 개발 지역에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 주변의 대규모 산업단지 개발 및 주거 단지 조성 계획은 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

* 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명하여 즉각적인 임대 수익 확보에는 어려움이 따를 수 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 지상권에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

* 적극적인 임차인 확보 및 상권 분석을 통해 공실 리스크를 해소하고, 잠재적 권리 관계를 명확히 파악한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있을 것입니다.

2. 투자 포인트

2. 신축 건물 (2023년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮으며 즉시 활용이 가능합니다.

* 개발 잠재력이 높은 아산탕정 택지개발지구 내 위치하여 장기적인 시세 상승이 기대됩니다.

* 주변 상업시설 및 간선도로 인접으로 우수한 접근성과 잠재적 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리 보장이 용이합니다.

2. 예상 입찰가

2. 본건의 감정가는 739,000,000원입니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금은 고려하지 않습니다.

* 본 물건의 최종 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 경쟁 입찰자 수, 본건의 현황(공실, 권리 사항 등)을 종합적으로 고려하여 시장 상황에 맞게 신중하게 결정해야 합니다.

* 명확한 시장 조사를 바탕으로 낙찰 가능성 및 수익률 분석을 통한 전략적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.