나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502348 [1] 세종특별자치시 나성동 757 세종마루투주건축물 1동 4층418호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""나성중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트) 단지, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트트지붕 지하4층 지상9층 건물내 제4층 제418호이며,
(사용승인일 : 2018.03.27)
외벽: 석재 붙임 마감 등이며,
내벽: 벽지 및 일부 자기질 타일 마감 등이며,
창호: 하이샷시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 시설, 소방설비, 승강기설비, 지역난방(열병합)설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 가격조사일 현재 ""근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 광대로, 동측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(나성동 757) : 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타사항 : 본건은 폐문·부재중으로 내부구조의 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 건축물 대장상 기재내용 및 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바, 경매 진행시 참고하여 주시기 바랍니다.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
- 도시형생활주택으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 대전지방법원 2025타경502348 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 757 세종마루투주건축물 1동 4층418호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상9층 건물 내 제4층 제418호

사용승인일: 2018.03.27

용도: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 142,000,000원

토지면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평) (전용면적 기준)

1.2. 매각 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "나성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트) 단지, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 지역 지구

본건 대지권 토지(나성동 757)는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 2018.04.26: 소유권이전 (이창영)

* 2021.11.15: 소유권이전 (한해란, 매매가 145,000,000원)

* 2024.05.16: 주택임차권 설정 (이성애, 보증금 135,000,000원) - 인수 대상

* 2024.07.03: 압류 (세종세무서장) - 말소기준권리

* 2025.04.28: 강제경매 개시결정 (이성애, 채권액 135,000,000원)

* 2025.05.07: 압류 (국민건강보험공단)

총 등기부채권액: 135,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-13

* 확정일자: 2021-07-30

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 선순위)

* 등기부상 권리 종류: 주택임차권 (을3, 2024-05-16)

* 비고: 임차권 등기 및 전입 신고일자가 말소기준권리인 세종세무서 압류(2024.07.03)보다 선순위이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

세종세무서장 압류 (2024.07.03)

3.4. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 선순위 주택임차권이 존재하며, 임차인의 보증금 135,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변으로는 공동주택 단지, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 시세 분석

본건의 감정평가액은 142,000,000원입니다. 유사한 시기에 소유권이 145,000,000원에 이전된 사례가 있습니다.

최근 주변 유사 단지들의 시세는 1억 800만원에서 1억 2,500만원 수준으로 확인되나, 이는 면적 및 거래 시점에 따라 변동될 수 있습니다. 2025년 3월 12일 해당 물건과 동일한 전용면적(28.13㎡)의 월세 계약이 보증금 3,000,000원, 차임 370,000원으로 기록된 바 있습니다.

하지만, 가장 중요한 권리 분석 결과, 135,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 실질적인 투자 가치는 인수 부담을 고려하여 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 기본적인 위생 및 급배수 시설, 소방설비, 승강기설비, 지역난방(열병합)설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다. 주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 나성중학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 135,000,000원의 임차보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 건물 상태

본건은 현재 폐문·부재중으로 내부 확인이 불가능하여 정확한 이용상태 및 구조 파악에 어려움이 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 바로는 본건 소재지(세종특별자치시 나성동 757) 및 인근 나성중학교 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지역 내 위치하며 교육 및 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 135,000,000원이라는 높은 금액의 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 실질적인 투자 비용이 크게 증가하게 됩니다. 이러한 높은 인수 부담은 현재 시세나 감정가 대비 투자 매력을 떨어뜨리는 주요 요인이므로, 신중한 접근과 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역 내 위치 (2030 세종도시기본계획상 중심기능 강화 지역)

* 나성중학교 등 교육시설 인접

* 차량 접근 및 대중교통 이용 편리

* 도시형생활주택으로 안정적인 임대 수요 기대 가능 (다만, 현재 보증금 인수 조건 고려)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원입니다. 유사 면적의 과거 소유권 이전 사례가 145,000,000원이었음을 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가 수준 내외로 추정됩니다.

그러나 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 135,000,000원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 부동산의 실질적인 가치에서 인수 부담을 차감하여 산정하는 것이 일반적입니다.

이를 적용하면,

142,000,000원(시장 가치 추정치) - 135,000,000원(인수 보증금) = 7,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 7,000,000원 내외로 추정됩니다.

이 경우, 최종적으로 매수인이 부담하게 될 총 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)으로, 약 142,000,000원 내외가 됩니다.

유찰로 인한 가격 하락 가능성도 있으나, 권리 관계의 명확성과 높은 인수 부담으로 인해 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

Citations:

Provided information and building ledger data.

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQF6jhQ1Z8_ecIGZlAP_jr4XZlwZwI1FvE3D_V7eGxzMviUVPCJYSw9dscfRhUkGd_uqpv7BnDihSd4Jf0CfOROqMZUG3WPTfiPUoiCvEKSC02ItchBO

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQFwfmxLo0hQU5ZYyj8sQOjC5FYH3Y1xJ_QfNHtWSb3YwsrOWQGa8w0rBeZ_jHbrUPmEiXJsk-578Jmd05CpoZEdUJRXXegfYD9MzVhr1H2yBr6fZbWmSoDdH2BjEeORYGIo7e9rGLA7npS0CzNvmj5b5Wzbkgr3Dh9_1aBLJhM=

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQFMJEEILMM5u7eO9x8g3ml5g8ZnSMgrMq2c1aDtCGJxXSm90m9HDDVZAasHv0fEcQWixEt7Qa5rGgEi3v4nJqtTDeakyD-cmvgSW0FvlnrKg5z3uHpnc-aevYSno58j-FtyqF8=

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQGqgHOU84V_HCrWcdbrdFAGC0yJHPJdiTARISN3XOJAP5VRVqg0YzCLJsUc_z3u1goufu2GVB5mmLkcC6-iQrbUJ2N7oPkYQByrYAjsSLfr_nLNpqyBiUvSDzQWvBN8eA-NiC7Xbmn2dIMMmBwWlcpJDtWgtzZ_AnUiKisc7yyUGyA3_Z0wuLlcz-YqoUSWz3Chr8oEnK4Ka_yaF0yT08RGftwfS1WI

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQGdT5wkTMJKeyoxhBiX_O8tBpwOU5jS3WD9ai5Ta7axYr0dTKW2kW6Ahz_gf4Qrtv0pCOJcI8jxSV49UiyeGRoxk-NmT4KXEYLuUj8LfPR20--S0lsiLMc5VzyH43De2kx2p9QNt4m1P3SYm9JNAzjIXOg1

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQH2Lv2gzxaWGWSEzjhEF3wCKocdAU8NivmPZfHZIvF9g1Bp1KzNer3Sn5ABD0jLGgkQ7dvs5y8Grf_F9txyzDVoGm-b4ayXJD8MJ72byx22gPOt-2KusMxzn0FD0d_o3n0xkjw=

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQEZ6o7kLvWwwraOtIUX_vVRJoyP81_SHDrXx2CpavBVn_DwuliQp2MWZoY9htbXnOlbIg1owr_UyDhfMYc5y66fQR-G5ojXUbGYKnejkQDMYzuCIS55Iq5WghC-vqiTPYPgHvJBaNrchxpIOBZROBAHcHWOzA4pqyeYQEx4sIrGw7Cns1euetqscMQTteJE1ebCax0r0sNBHsRYxv3F_NAdgpEX9ZT6x6HZI1Vk4nBhlHWcC0F8pA9mfFlWlfPTgEnOtWv4U-PbA9mZlu4zzljMT9b9lWFGFoboAQU=

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.