나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30496 [1] 충청북도 충주시 달천동 754-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1) : 시멘블록조 시멘기와지붕 단층 건물로
외벽: 페인트 마감 등.
내벽: 벽지 마감 등.
창호: 목재 프레임의 창임.

이용상태

일련번호 1) : 주택으로 이용 중임.

설비내역

일련번호 1) : 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1) 건물에 후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉠ ~ ㉢이 소재하여 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

본건 일련번호 1) 건물은 타인 소유의 토지상에 소재하며, 그 토지상에 타인 소유의 건축물도 소재하고 있는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

물건 비고

-제시외 건물 1-1,1-2,1-3 매각 포함
-건물만의 매각이므로 응찰시 주의(건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명)
-건물은 타인 소유의 토지상에 소재하며, 그 토지상에 타인소유의 건축물도 소재하고 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 충청북도 충주시 달천동 754-7에 소재한 단독주택 건물에 대한 경매 물건 정보입니다. 사건번호 충주지원 2025타경30496(1)로, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 본 물건은 건물만 매각 대상이며, 건물은 타인 소유의 토지 위에 소재하고 있습니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지 지분: 0㎡ (0평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물 면적: 31.41㎡ (약 9.50평)

* 건물 지분: 31.41㎡ (약 9.50평)

* 건물 제시외 면적: 20.87㎡ (약 6.31평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 6,179,000 원

* 매각 대상: 건물만 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주식회사케이아이코아즈대부 (주 )

1.4. 건물 현황

* 구조: 시멘트 블록조, 시멘트 기와 지붕 단층 건물

* 외벽: 페인트 마감 등

* 내벽: 벽지 마감 등

* 창호: 목재 프레임 창

* 이용 상태: 주택으로 이용 중

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비

* 부합물 및 종물: 제시외 건물 ㉠ ~ ㉢ 소재 (경매 진행 시 참고)

* 사용 승인일: 1972년

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 충주시 달천동에 위치하고 있습니다. 달천동은 충주시의 일부 지역으로, 주변으로 주거지역과 일부 농경지, 그리고 산업시설이 혼재되어 있을 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건의 정확한 도로명 주소는 충청북도 충주시 달천동 754-7번지이며, 중부내륙고속도로 충주IC와 충북선 달천역이 인근에 위치하고 있어 교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 주변 시설

충주시는 수주팔봉과 같은 자연 경관 명소가 있으며, 달천강 주변으로 관광지가 형성되어 있습니다. 또한, 달천동에는 생활 SOC 복합시설이 조성되어 지역 활성화를 도모하고 있습니다.

2.4. 혐오시설 및 환경 정보

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 가능성을 확인한 결과, 충주시는 과거 악취 민원 해소를 위해 사유시설을 매입한 사례가 있으며, 민간 폐기물 처리 시설 건립 추진으로 주민 반발이 있었던 기록이 있습니다. 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 잠재적 환경 이슈에 대한 고려가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 본 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. [주의사항]

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 정확한 성립 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 필수적입니다. [물건명세서 참고사항]

3.2. 말소 기준 권리 및 등기부 요약

* 말소 기준 권리는 2002년 5월 29일 접수된 외환신용카드주식회사의 가압류(갑4)로, 이보다 앞선 권리들은 모두 말소되었습니다.

* 이후 등기부에는 여러 가압류 및 압류가 있었으나, 모두 말소되어 본 건의 강제경매(갑12)가 말소 기준 권리보다 나중에 등기된 모든 권리를 소멸시키고 매각될 것으로 보입니다.

* 다만, 건물 자체에 대한 소유권 이전(갑2, 갑3)이 있으며, 등기부채권 총액은 31,634,574원입니다. [등기부채권 총액]

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박선종 (박 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004-04-21

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. [인수 보증금 합계: 0원]

3.4. 특이사항

* 건물이 타인 소유의 토지상에 소재하며, 해당 토지상에 타인 소유의 건축물도 소재하고 있습니다. [주의사항]

* 제시외 건물 1-1, 1-2, 1-3은 매각에 포함됩니다. [주의사항]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

충주시 달천동 일대의 단독주택 매매 시세는 지역에 따라 다양하지만, 유튜브 매물 정보에 따르면 대지 409㎡, 건평 80㎡ 규모의 주택이 1억 5천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 일반적인 주택 거래 시세를 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본 물건은 건물만 매각이며 토지 소유권이 없다는 점에서 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 상권 특성

달천동은 주거 지역과 더불어 일부 상업 및 산업 시설이 혼재될 수 있는 지역으로 보입니다. 최근 달천동에는 생활 SOC 복합시설이 개장하는 등 지역 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

충주시에는 관광 명소 및 온천 등이 다수 존재하며, 달천동 자체에도 생활 SOC 복합시설이 위치하여 지역 주민들의 편의를 지원하고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

충주시에는 한국교통대학교가 위치하며, 기타 초중고등학교 및 병원, 약국 등이 지역 내에 고르게 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불분명

본 건은 건물만 매각되며, 건물은 타인 소유의 토지 위에 건축되어 있습니다. 이 경우 건물 철거의 위험이 발생할 수 있으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 입찰 시 매우 신중한 판단이 요구됩니다. [주의사항, 특수물건정보]

6.2. 토지 소유권 문제

건물 소유주와 토지 소유주가 다르므로, 토지 사용에 대한 분쟁 가능성이 있습니다. 이는 건물의 효용 가치와 직결되는 매우 중요한 문제입니다.

6.3. 제시외 건물 및 타인 소유 건축물

매각에 포함되는 제시외 건물 외에도, 해당 토지 위에 타인 소유의 건축물이 소재하고 있다는 점은 소유권 및 관리 관련 추가적인 복잡성을 야기할 수 있습니다. [주의사항]

6.4. 혐오시설 및 환경 문제 가능성

과거 충주시 내에서 혐오시설 관련 논란 및 민원이 있었던 사례들을 고려할 때, 주변 지역의 환경적 특성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 건물만 매각되는 특수 물건으로, 건물이 타인 소유의 토지 위에 소재하고 있으며 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점에서 매우 높은 리스크를 안고 있습니다. 현재 등기부상 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 토지 소유주와의 관계, 건물 철거 가능성, 그리고 향후 토지 사용에 대한 합의 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 감정가는 617만 9천원으로 낮게 책정되어 있으나, 이는 건물 자체의 가치만을 반영한 것으로 보이며, 법정지상권 등 토지 관련 문제 해결 없이는 실질적인 가치 발현이 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 감정가 자체가 매우 낮게 책정되어 있어, 리스크 해소 방안을 마련할 경우 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 건물 자체의 활용 가능성: 만약 토지 사용권 확보 또는 토지주와의 협의가 원만히 이루어진다면, 주택으로의 활용 가치는 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 건물만 매각되며, 타인 소유 토지 상에 법정지상권 성립 여부가 불분명한 매우 높은 리스크를 가진 물건입니다. 따라서 예상 입찰가는 낙찰 후 발생할 수 있는 법정지상권 문제 해결 비용(토지 임대료, 지료 지급 또는 토지 매입 비용 등)과 철거 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크와 추가 비용을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 617만 9천원 이하, 혹은 법정지상권 문제를 해결할 수 있다는 확신이 있을 경우에만 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 현실적으로는 법정지상권 문제 해결 가능성이 불확실하므로, 최소한의 금액 또는 유찰을 고려한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 토지 소유주와의 상담, 법률 전문가의 법정지상권 성립 가능성 분석 및 예상 비용 산출이 반드시 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 이러한 추가 분석 없이, 제공된 정보만을 바탕으로 보수적인 접근을 권고합니다.

보수적인 접근 관점에서, 감정가 대비 50% 수준인 약 300만원 ~ 400만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 법정지상권 문제 해결에 대한 불확실성을 내포합니다. 만약 토지주와의 원만한 협의가 가능하다는 전제하에, 해당 지역 단독주택의 감정가 대비 낙찰률 등을 참고하여 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.