나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5308 [1] 충청북도 단양군 가곡면 보발리 861 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5308 [1] 충청북도 단양군 가곡면 보발리 861 전 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2025타경5308 | 소재지: 충청북도 단양군 가곡면 보발리 861 | 감정가: 23,664,000원 | 최저가: 15,145,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 사건 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제천지원 2025타경5308 (1)

소재지: 충청북도 단양군 가곡면 보발리 861 (전)

용도: 전 (휴경지)

토지면적: 1,392.00㎡ (약 421.13평)

감정가: 23,664,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 안OO / 충OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 입지 조건

본 물건은 충북 단양군 가곡면 보발리 소재 "피화기마을" 동측 인근에 위치한 농경지(전)입니다. 주변은 산간 마을, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 전형적인 산간 오지 지역입니다. 주위 환경은 교통 상황, 접근성 등을 고려했을 때 다소 열세하다고 판단됩니다.

교통 상황은 맹지로서 차량 접근이 불가능하며, 간선도로에서도 거리가 있어 매우 불편한 편입니다. 토지의 형태는 부정형이며, 현장 확인 결과 현재 휴경 중인 상태이며 일부 잡목이 자생하고 있습니다. 토지이용계획상 보전관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로 매각대상은 토지(전)입니다. 건물이나 제시외 물건은 존재하지 않으며, 토지 지분율은 100%로 명확합니다. 채무자/소유자 점유 중이며 임대관계는 미상입니다. 등기부상 권리관계는 복잡하지 않은 강제경매로 보이나, 입찰 시 반드시 말소기준권리 이후의 권리관계를 재확인해야 합니다. 가장 큰 특이사항은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수된다는 점입니다. 농지법 개정으로 발급 기간이 연장될 수 있으니 사전에 행정관청에 문의해야 합니다.

2. 생활 정보 및 주변 환경 분석

2.1. 상권 분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 보발리 피화기마을 일대는 해발 500~700m에 위치한 오지마을로, "난리를 피하는 터"라는 뜻을 가진 산골 마을입니다. 주변에는 가곡초등학교 보발분교와 마을회관이 있는 보발본동이 있으나, 변변한 슈퍼마켓 하나 없을 정도로 기본적인 생활 편의시설은 전무합니다.

혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으며, 오히려 소백산 자락에 위치하여 자연경관이 수려하고, 소백산 자락길 5코스가 인근을 지나 산악자전거 및 트레킹 방문객이 찾는 지역입니다. 생활 편의시설을 이용하기 위해서는 단양 읍내 등 외곽 지역으로 이동해야 합니다.

3. 잠재적 리스크

3.1. 잠재적 리스크 (최대 리스크)

맹지: 본 토지는 도로에 접하지 않은 맹지로서, 건축법상 건축행위(신축, 증축 등)가 원칙적으로 불가능합니다. 맹지 탈출을 위한 인접 토지 소유자와의 협의가 필수이며, 이는 시간과 비용을 수반하는 가장 큰 리스크입니다.

용도지역 제한: 보전관리지역으로 지정되어 있어 개발 행위가 제한적이며, 농업 생산 외의 목적으로 용도 변경이나 개발을 시도하는 데 제약이 큽니다.

농지법 관련: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 및 농지법 위반의 문제가 발생할 수 있습니다. 입찰 전에 반드시 단양군청에 자격 발급 가능성을 문의해야 합니다.

이용 현황: 현재 휴경지 상태이며 일부 잡목이 자생하고 있어, 농업용으로 활용하기 위해서는 개간 및 정지 작업이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 감정가가 비교적 낮게 책정되었으나, 도로에 접하지 않은 맹지이자 보전관리지역에 위치한 휴경지라는 결정적인 단점을 안고 있습니다. 현 상태로서는 농업용 외의 개발 가능성은 매우 낮으며, "피화기마을" 인근의 오지라는 특성상 즉각적인 활용이나 매매 차익을 기대하기는 어렵습니다. 투자 적격성은 맹지 탈출 여부와 농업 관련 시설(주말농장 등) 설치 가능성에 달려 있습니다.

4.2. 투자 포인트

장기 투자 관점: 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰될 경우, 장기적인 농지(토지) 가치 상승을 기대하는 소액 토지 투자 혹은 토지 저축 목적에 적합합니다.

자연환경 활용: 소백산 자락길 인근에 위치한 자연 친화적인 환경은 주말 농장, 산촌 체험 또는 귀농/귀촌을 위한 전원생활 부지로의 잠재적 가치를 가집니다. (단, 맹지 문제 해결 및 건축허가 가능 여부 전제)

맹지 해소 노력: 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 소액의 비용으로 도로 사용 승낙(토지 사용 승낙서)을 받을 경우, 투자가치가 크게 상승할 여지가 있습니다.

법원 정보

제천지원 경매2계