나이스옥션 법원경매 제천 2025타경104 [1] 충청북도 단양군 단성면 가산리 OOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 단양군 단성면 가산리 소재 "중선암" 인근에 위치하고 있는 부동산(숙박 시설 및 부속토지,휴경지 등)이며, 주위는 "월악산국립공원" 구역으로서 "중선암" 계곡, 임야 등으로 형성된 지역으로서 자연풍광이 양호한 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1~3) 까지 차량 접근 가능하며,인근에 있는 국도(59호)에 대중교통이 운행되 고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1,3토지:토지형태는 부정형으로서 인근 지세는 대체로 평탄하며,"대" 및 잡종지로서 상업용(기호4건물:숙박시설 식당 등) 부지 및 부속토지로 이용하고 있음. 2)기호2토지:토지형태는 부정형으로서 인근지세는 대체로 편탄하며, 지목이 "전"이며, 현황 대부분 휴경하고 있는 휴경지이며, 일부 "도로"로 이용하고 있으며, 남측 일부 하천구역으로 "하천"임.

인접 도로상태

1)기호1,3토지: 국도(59호)에서 "도로"로 이용중인 기호2토지 일부를 이용하여 세로(가) 도 로와 연결되어 있음 2)기호2토지:남측 일부 국도(59호)와 접하고 있으며,대부분 세로(가) 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3토지: 자연환경보전지역,가축사육제한구역(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 공원자연환경지구(2023-05-01)(자연공원법),국립공원(월악산국립공원)(자연공원법),한강폐기 물 매립시설 설치 제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률) 기호2토지: 자연환경보전지역,중로1류(폭 20m~25m)(2025-02-28)(중로1-8호선)(저촉),가축사육제한구역 (일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),접도구역(도로법),공원자연환경지구 (2023-05-01)(자연공원법),국립공원(월악산국립공원)(자연공원법),하천구역(2024-08-23)(단 양천)(하천법),한강폐기물 매립시설 설치 제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

1)연못(A): 기호1토지와 인접토지(가산리 877,하천)에 걸쳐 자연 화강석 바위를 이용한 소형 연못 조성. 2)지하수관정(B): 기호3토지에 소재함 3)데크시설(C): 인접 토지(가산리 704-3,877,산67-1)에 소재함

공부와의 차이

※기호2토지:공부상 지목은 "전"으로서 대부분 휴경하고 있는 휴경이며, 일부 진입 "도로"로 이용하고 있으며, 남측 일부 하천구역 저촉부분은 "하천"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호4)은 1974.11.12자로 사용승인 되었으며,철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 (숙박시설,식당 등)으로서 외벽:몰탈위 페인트 등 마감. 내벽:몰탈위 페인트,인테리어,벽지도배 등 마감. 창호:샷시창

이용상태

본건 건물(기호4)은 숙박시설(도락산장)으로 이용하고 있음 1층: 식당 등. 2층: 숙박시설(여관) 등. 3층: 계단실 등.

설비내역

본건 건물(기호4)은 난방설비,위생설비,급배수설비,태양광발전설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

㉠:기존벽체이용 판넬조 아스팔트슁글지붕,주방, 약37.8㎡(기호1토지 및 기호4건물 소재) ㉡:기존벽체이용 판넬지붕,창고, 약3.8㎡(기호1토지 및 기호4건물 소재) ㉢:목조 목재지붕,비가림막,약1.2㎡(기호1토지 및 기호4건물 소재) ㉣:경량철골조 목재지붕,비가림막,약3.2㎡(기호4건물 및 인접토지(가산리 704-3) 소재) ㉤:철재기둥 판넬지붕,비가림막,약16.6㎡(기호1토지,인접토지 및 기호4건물 소재) ㉥:판넬조 판넬지붕, 물탱크실, 약8.4㎡(기호4건물 옥상 소재) ㉦:목재 박스형건물, 간이매점,약13㎡(기호3토지와 인접토지(가산리 877)에 거쳐 소재) ㉧:철재기둥 강판지붕,비가림막,약12㎡(기호3토지와 인접토지(가산리 877)에 걸쳐 소재) ※㉦,㉧은 이동식구조로서 평가 하지 않음.

공부와의 차이

본건 건물(기호4)의 부속건물(시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 창고 32.06㎡)은 현황 소재 불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건전체 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㅂ, 제시외 구축물 A(연못) 및 제시외 B(관정) 매각 포함
제시외 건물 ㅅ,ㅇ, C(목재 데크) 매각 제외.
목록 4. 부속건물은 현황 소재불명임.
매각물건명세서, 부동산현황조사보고서, 감정평가서 등을 참고하고 현지 답사 등을 통하여 철저히 사전 조사 후 입찰자 본인의 책임하에 입찰 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 제천지원 2025타경104 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 연OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 453,622,000원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청북도 단양군 단성면 가산리 705-1

토지 면적: 1220.00㎡ (약 369평)

토지 이용 현황: "대", 잡종지 (상업용 부지), "전" (휴경지, 일부 도로, 하천)

토지 관련 계획: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원(월악산국립공원), 접도구역, 하천구역, 한강폐기물 매립시설 설치 제한지역 등

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 명칭: (도락산장)

건물 면적: 516.86㎡ (약 156평)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층

주요 용도: 숙박시설, 식당 등

사용 승인일: 1974년 11월 12일

건물 제시외 매각 포함: ㄱ~ㅂ, A(연못), B(관정)

건물 제시외 매각 제외: ㅅ,ㅇ, C(목재 데크)

소재불명 부속건물: 있음 (목록 4. 부속건물)

건물 제시외 면적: 71.00㎡

1.4. 총 면적 및 감정가

총 토지 면적: 1220.00㎡ (약 369평)

총 건물 면적: 516.86㎡ (약 156평)

합산 면적: 1736.86㎡ (약 525평)

감정가: 453,622,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

"중선암" 인근, "월악산국립공원" 구역 내 위치

주변 자연경관이 양호하며 계곡, 임야 등으로 형성된 지역

주위 환경 보통 수준

2.2. 교통 상황

본건 토지까지 차량 접근 가능

인근 국도(59호)에 대중교통이 운행됨

교통 상황 보통

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호1,3 토지: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구(2023-05-01), 국립공원(월악산국립공원), 한강폐기물 매립시설 설치 제한지역

기호2 토지: 자연환경보전지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2025-02-28), 가축사육제한구역, 접도구역, 공원자연환경지구(2023-05-01), 국립공원(월악산국립공원), 하천구역(2024-08-23), 한강폐기물 매립시설 설치 제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (을1, 2014.06.30. 접수)

후순위 권리 다수 (근저당, 가압류, 임의경매)가 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정

토지 등기부 채권 총액: 439,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 439,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 임윤숙

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 무

확정일자: 무

배당신고일자: 2025년 5월 19일

대항력: 없음

*주의: 임차인 '임윤숙'은 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급된 점은 명백한 모순이므로, 법원 서류(매각물건명세서, 현황조사서 등) 재확인 및 철저한 조사가 반드시 필요합니다.*

3.3. 권리 인수 여부

본건은 일괄매각으로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 관련 권리 인수 사항은 없는 것으로 판단되나, 상기 주의사항을 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

월악산국립공원 및 중선암 인근의 관광지로서, 계절적 관광 수요에 따른 잠재적 가치가 있습니다.

주변 상권은 대규모보다는 자연 관광 관련 시설 및 소규모 숙박, 식당 등이 혼재할 가능성이 높습니다.

차량 접근성이 주요 이용객층의 편의성에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

월악산국립공원, 중선암 계곡 등 우수한 자연 환경 접근성을 자랑합니다.

단양군 소재지로서 기본적인 편의시설 및 관공서 이용이 가능합니다.

주변 혐오시설 존재 여부는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건으로 인한 절차상의 복잡성 및 명확성 확인 필요.

건물 노후화 (1974년 준공)로 인한 대규모 리모델링 또는 신축 비용 발생 가능성.

자연환경보전지역, 국립공원 구역 등 엄격한 토지 이용 규제로 인한 향후 개발 제한.

목록 4. 부속건물의 현황 소재 불명 및 처리 방안에 대한 확인 필요.

제시외 건물 포함/제외 목록의 정확한 확인 및 현장 검토가 요구됩니다.

임차인 '임윤숙'의 권리 관계(대항력 유무)에 대한 명백한 정보 불일치로 인한 추가 확인의 필요성.

7. 종합 의견

본 물건은 뛰어난 자연 경관을 지닌 관광지 인근의 숙박시설로서 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

그러나 건물 노후화, 토지 이용 제한, 권리 관계의 일부 불확실성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 입찰 전 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 건축 관련 규제 검토, 그리고 법원 서류(매각물건명세서, 부동산현황조사보고서 등)에 대한 심층 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

월악산 및 중선암 주변의 천혜 자연환경을 활용한 관광 숙박시설로서의 잠재력.

노후된 시설을 현대적으로 리모델링하거나 재건축할 경우, 새로운 가치 창출 가능성.

향후 주변 개발 계획 및 관광객 증가 추세를 고려한 장기적 투자 가치.

9. 예상 입찰가

감정가: 453,622,000원

낙찰자의 인수 보증금: 0원 (임차인 '임윤숙'의 대항력 없음으로 판단)

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 고려할 수 있습니다.

그러나 본 물건은 상당한 리스크 요인을 포함하고 있으므로, 예상 투입 비용(리모델링, 철거 등), 시장 상황, 경쟁 입찰 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 낙찰가율, 그리고 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.