나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51185 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 634 청주개신푸르지오 401동 12층 1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 ""개신초등학교"" 서측 인근에 위치하는 청주개신푸르지오 제401동 제12층 제1204호로서 주위로는 청주개신뜨란채2단지아파트, 성화휴먼시아4단지아파트 등의 중소규모의 아파트 단지와 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건 아파트 단지 동측으로 신율로를 통해 인근 간선도로인 서부로 및 복대로와 연계되어 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

""일련번호(1) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지상19층 중 제12층 제1204호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등
천장 : 천장지 등
창호 : 하이새시창호""

이용상태

일련번호(1) 제12층 제1204호 : 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 지역난방에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측 주출입구가 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량의 진출입이 자유로움.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도지지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지(C-1), 건폐율30%이하, 용적률250%이하, 높이 25층이하), 지구단위계획구역(개신지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(개신초등학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(개신초등학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 현장조사시 자세한 임대관계는 조사치 못하였으니 경매진행시 재확인 하시기 바람.
나. 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51185 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 634 청주개신푸르지오 401동 12층 1204호

용도: 아파트

감정가: 330000000 원 (33000만원)

토지면적: 44.30㎡ (약 13.40평)

건물면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

주변 환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 개신초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 청주개신뜨란채2단지아파트, 성화휴먼시아4단지아파트 등 다수의 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하여 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

교통 여건

단지 동측에 신율로가 인접해 있어 서부로, 복대로 등 인근 간선도로와의 연계성이 우수하며, 이를 통해 지역 내 이동이 용이합니다. 또한, 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설

아파트 단지 인근에 초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 상업시설 또한 근접해 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2023년 8월 18일자 울진군 압류 (재무과-17 660) 입니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 경매 절차에 따라 소멸되나, 을구 3번 순위의 주택임차권 (권리자: 강민수, 보증금 330,000,000원, 전입 2022.03.28, 확정 2022.02.28)은 매수인에게 대항력이 있어 인수됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 330,000,000 원 (33000만원)

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-02-28

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 특이사항: 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계

총 330,000,000 원 (33000만원)

4. 상권분석

주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 기준 본건과 유사한 전용면적(84.775㎡)의 아파트 매매가는 26,200만원에서 30,000만원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 33,000만원으로, 최근 시세 대비 유사하거나 높은 수준입니다.

아파트 단지 정보

단지명: 청주 개신 푸르지오 아파트

주소: 충청북도 청주시 서원구 개신동 634

건축년도: 2004년

총 동수: 9개동

총 세대수: 920세대

최고층: 25층 (본건 401동 19층)

주차: 총 418대 (지상 4대, 지하 20대 - 제공 정보 기준, 실제는 968대 주차 가능)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5. 생활정보

건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕의 지상 19층 중 제12층 제1204호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 천장은 천장지, 창호는 하이새시창호로 마감되어 있습니다.

내부 이용 상태

아파트(방 3, 거실, 주방, 화장실 2 등)로 이용 중입니다.

설비 내역

위생 및 급배수, 지역난방에 의한 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 인수 문제

가장 중요한 리스크는 대항력있는 임차인 강민수 씨의 보증금 330,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 본건의 감정가가 330,000,000원이지만, 경매 낙찰가율이 감정가보다 낮을 경우, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담해야 합니다. 따라서 총 인수 금액은 낙찰가와 인수되는 보증금의 합계가 될 수 있어, 단순 낙찰가만으로 투자 수익을 판단하기 어렵습니다.

기타

현장 조사 시 임대 관계에 대한 자세한 조사가 이루어지지 않았으므로, 경매 진행 시 임대차 관계를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 서원구의 준신축급 아파트로, 양호한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 단지 규모가 크고 주변 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가와 동일한 330,000,000원이라는 점입니다. 이로 인해 매수인이 인수해야 하는 총 금액이 예상보다 훨씬 커질 수 있어, 철저한 권리 분석과 함께 인수 금액에 대한 충분한 자금 계획이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 개신초등학교 인근으로 교육 환경이 좋고, 대중교통 및 도로망 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 잠재적 시세 상승: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 단지 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

시장 가격 분석

최근 2026년 6월 실거래가 기준, 유사 면적의 아파트 매매가는 26,200만원 ~ 30,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 33,000만원입니다.

권리 분석 기반 예상가 산정

본건의 가장 큰 특징은 대항력있는 임차인의 보증금 330,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 총 실제 취득 비용은 낙찰가액에 인수되는 보증금액을 더한 금액이 됩니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 매수인의 부담은 더욱 커집니다.

보수적인 관점에서, 최근 실거래가 평균 27,733만원 수준을 고려할 때, 임차인 보증금 인수 부담을 감안하면 높은 가격에서의 입찰은 신중해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 보증금 인수 부담을 고려하여 감정가 및 최근 시세보다 낮은 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다.

제시 의견

임차인 인수 보증금 330,000,000원을 제외한 순수 물건 가치와 향후 발생할 수 있는 추가 비용까지 고려하여, 240,000,000원 (24000만원) 을 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 이는 보수적인 접근이며, 실제 임차인의 배당률 및 본건의 최종 낙찰가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 본건은 인수되는 보증금으로 인해 고위험 고수익 투자가 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 자금 계획이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.