나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경866 [1] 강원특별자치도 춘천시 석사동 318-3 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경866 [1] 강원특별자치도 춘천시 석사동 318-3 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2025타경866 | 소재지: 강원특별자치도 춘천시 석사동 318-3 | 감정가: 821,114,800원 | 최저가: 574,780,000원 | 용도: 다세대주택

1. 춘천시 석사동 다세대주택(다가구주택) 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 춘천지방법원 2025타경866 (1)이며, 물건 소재지는 강원특별자치도 춘천시 석사동 318-3입니다.

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각되는 부동산강제경매 물건으로, 용도는 다세대주택으로 공부에 등재되어 있으나, 현황은 다가구주택(총 18가구 원룸형) 및 단독주택(5층)으로 혼용 이용 중인 5층 건물입니다.

감정가는 총 821,114,800원이며, 토지면적은 281.00제곱미터(약 85.0평), 건물면적은 446.74제곱미터(약 135.2평)에 제시외 건물 58.80제곱미터(약 17.8평)가 포함되어 있습니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO로 확인되는 강제경매 사건입니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 '석사초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 북서측으로 노폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연취락지구 등이 복합적으로 지정되어 있습니다. 특히 석사초등학교 인근으로 상대보호구역에 해당합니다. 주변 시설 검색 결과, 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 동일인(김OO)이어서 사적인 채무관계에서 기인한 경매로 추정됩니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이며, 감정가에 제시외 건물이 포함되어 평가되었으므로, 낙찰 후 제시외 건물 부분에 대한 법정지상권 또는 철거 등의 리스크는 낮은 편입니다.

단, 본 물건은 아래와 같은 '공부와의 차이' 사항들을 내포하고 있어 이에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

건물 이용 현황상 2층부터 5층까지 원룸 형태의 다가구주택(총 18가구)으로 이용 중이어서 주거 시설 임대 수익을 목적으로 하는 투자에 적합할 수 있습니다. 특히 대학가 인근이라면 원룸 수요가 꾸준할 수 있으나, 정확한 임대 수요 분석이 필요합니다.

용도지역이 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역 등으로 복합 지정되어 있어 향후 개발 및 용도 변경의 유연성은 있으나, 동시에 규제 사항도 복합적으로 검토해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '공부와의 현황 불일치'입니다.

첫째, 건물 5층 부분은 공부상 '사무실'로 등재되어 있으나, 현황은 '단독주택'으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 관할 관청으로부터 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 가능성을 내포합니다.

둘째, 건물 1층 부분은 공부상 면적(16.75제곱미터)보다 일반건축물대장상 증축된 면적(22.75제곱미터)으로 등재되어 있습니다. 증축에 대한 적법성 및 건물 전체의 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

셋째, 임대관계가 '미상'이므로 낙찰자가 정확한 임대차 현황(임차인의 수, 보증금, 월세, 대항력 여부 등)을 직접 파악해야 하는 부담이 있습니다. 이는 명도 과정의 난이도 및 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 초등학교 인근의 양호한 주거 입지에 위치한 대형 다가구/다세대 건물로, 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 높습니다. 그러나 5층의 용도 불일치 및 1층의 면적 증축 등 법적 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 관할 지자체를 통한 위반 건축물 여부 및 이행강제금 부과 내역 등을 면밀히 조사해야 합니다.

투자 포인트:

1. 수익형 부동산: 총 18가구의 원룸형 주택으로 운영되어 월세 수익 창출에 유리한 구조입니다.

2. 입지 안정성: 석사초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 주거 수요가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

3. 토지 가치: 제2종일반주거지역 및 자연취락지구가 혼합되어 있어, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

4. 경매 리스크 관리: 5층의 '사무실->주택' 용도 변경 문제를 해결하거나, 이를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계