나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52243 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "반달섬" 북측에 인접하여 위치하며, 부근은 대규모 산업단지를 배후지로, 상업용 및 주상용부동산 등이 소재하는 상업지대 임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 10층 건내 제2층 201호 외 3개호로서, (사용승인일:2022.11.01) 외 벽: 석재 및 강화유리 등 마감 내 벽: 모르타르위 페인팅 천 장: 석고텍스 타일 마감 등 창 호: 알루미늄샷시 임.

이용상태

공히 근린생활시설 용도이며, 기준시점 현재 일련번호(2,4)는 공실임.

설비내역

위생 및 급 배수설비시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 시스템 에어콘 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형의 토지로 "상업용"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약35미터, 서측으로 폭 약25미터, 북측으로 폭 약20미터의 포장도로에 각각 접하며, 지하층에 주차장이 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 국가산업단지 (시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중접경관관리구역

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 대지권 목적토지에 별도등기(매립목적 변경금지)있음
2. 201호는 '문어Hold'em Lounge'라는 상호가 있고, 202호와 동일 상호로 격벽의 일부(1/2)를 제거 후 일체로 사용 중이나, 건축물현황도에 의해 복원이 용하다는 감정인의 사실조회회신서(2025.11.27.자) 참조.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경52243 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층201호

* 구분건물명: 반달섬라군타워

* 용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

* 감정가: 497,000,000원

* 토지면적: 17.01㎡ (약 5.15평)

* 건물면적: 71.94㎡ (약 21.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 특이사항

* 별도등기: 존재 (아래 리스크 항목에서 상세 설명)

* 건물 이용 상태: 201호는 '문어Hold'em Lounge'라는 상호로, 202호와 통합되어 사용 중. 건축물현황도상 복원 가능.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "반달섬" 북측에 인접하고 있습니다.

* 부근은 대규모 산업단지를 배후지로 하는 상업용 및 주상용 부동산이 소재하는 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물구조 및 상태

* 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 10층 건물 중 제2층 201호입니다.

* 사용승인일은 2022년 11월 1일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 외벽은 석재 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 모르타르 위 페인팅, 천장은 석고텍스 타일 마감입니다.

* 창호는 알루미늄샷시로 되어 있습니다.

* 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 시스템 에어컨 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 또한 중로1류(폭 20M~25M)에 접하며, 국가산업단지(시화국가산업단지) 및 산업단지기타(반월특수지역)에 포함됩니다.

* 성장관리권역 및 중첩경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 주식회사삼온(신탁등기 말소) 및 강명신(매매) 경유.

* 근저당: 서화성농업협동조합 (11.18억, 말소기준권리) 및 이지영 (1.5억, 말소)이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 압류: 중랑구, 중랑세무서장, 구리세무서장 명의의 압류가 있었으나 모두 말소되었습니다.

* 임의경매: 서화성농업협동조합 명의의 임의경매 개시 결정 등기가 있었으나 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,268,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입(사업)일자: 2024-12-16

* 대항력: 없음

* 비고: (없음)

3.3. 권리분석 요약

* 본 물건의 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 권리상 매우 안전합니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며 (인수 보증금 합계: 0원), 따라서 낙찰자가 추가로 부담할 금액은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 잠재 고객

* 본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치하며, 주변에 대규모 산업단지를 배후로 하는 상업용 및 주상용 부동산이 밀집해 있습니다.

* 이는 산업단지 종사자 및 관련 업체들을 주요 배후 수요로 확보할 수 있음을 의미합니다.

4.2. 건물 용도 및 활용

* 해당 건물은 근린생활시설 용도로, 제1종 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능합니다.

* 201호는 현재 '문어Hold'em Lounge'로 운영 중이나, 202호와 통합되어 사용되고 있으며, 감정평가사 회신에 따르면 건축물현황도에 따라 복원이 용이합니다. 따라서 향후 업종 변경이나 공간 재구획을 통한 활용이 가능합니다.

4.3. 현재 공실 현황

* 감정평가 시점 기준, 202호와 4호는 공실 상태로 파악되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 산업단지 인근 지역 특성상 출퇴근 시간대 교통량은 다소 있을 수 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 인프라

* 산업단지 인근 지역으로, 관련 편의시설 및 업무 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역은 주로 산업단지 및 상업 시설 위주로 구성되어 있어, 주거 편의 시설보다는 업무 및 상업 관련 인프라가 발달한 환경으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 (매립목적 변경 금지)

* 대지권이 설정된 토지에 "매립목적 변경금지"라는 특이한 별도등기가 존재합니다. 이는 토지의 용도 변경이나 개발 행위에 제약을 초래할 수 있는 중요한 사항으로, 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 이 부분에 대한 법적 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 건물 내부 통합 사용 문제

* 201호와 202호가 격벽 일부를 제거하고 하나의 공간처럼 사용 중입니다. 감정평가사 회신에 따르면 원상복구가 용이하다고 하나, 실제 복구를 위한 비용 발생 가능성이 있으며, 임대차 계약 시 이러한 상태를 명확히 인지하고 진행해야 합니다.

6.3. 공실 및 공실률 변동 가능성

* 감정평가 당시 일부 호실(202호, 4호)이 공실이었던 점은 해당 상권의 수요 변동이나 임대 조건에 따라 공실 리스크가 존재할 수 있음을 시사합니다. 안산 반달섬 지역은 생활형 숙박시설 등의 과다 공급으로 공실 문제가 언급되는 사례가 있어, 상가 공실률 추이를 주시할 필요가 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

* 본 물건에 대한 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 201호 임차인 외 다른 공간에 대한 정보일 수 있으며, 명도 절차 진행 시 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치한 반달섬라군타워 내 근린상가로, 감정가는 497,000,000원입니다.

* 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 대규모 산업단지를 배후로 하는 상업지역에 위치하여 잠재적 수요가 있는 입지를 가지고 있습니다.

7.2. 권리관계 분석

* 등기부 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 김 은 대항력이 없으므로 인수 부담이 없으며, 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

7.3. 주요 고려사항

* 토지 별도등기(매립목적 변경금지)는 가장 큰 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 건물 내부 통합 사용으로 인한 원상복구 가능성 및 비용, 그리고 산업단지 배후 상권의 공실률 변동 가능성도 주의 깊게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 안산 국가산업단지라는 대규모 배후 수요를 직접적으로 확보할 수 있는 상업지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 2022년에 사용 승인된 신축급 건물로, 건물 노후화에 대한 부담이 적어 투자 가치가 높습니다.

8.2. 권리관계의 확실성

* 말소될 권리들만 존재하여 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

8.3. 공간 활용의 유연성

* 내부 복원이 용이한 구조로, 추후 공간 재구획이나 업종 변경 시 유연하게 대응할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 497,000,000원

* 인수 보증금: 0원

9.2. 예상 입찰가 제언

* 본 물건은 권리상 문제가 없고 입지적 장점이 분명하므로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 동향에 따라 감정가 이상으로 입찰이 진행될 수 있습니다.

* 토지 별도등기와 같은 특수 물건 관련 리스크를 충분히 인지하고, 이에 대한 전문가의 검토를 거친 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건과 유사한 상가의 최근 실거래가, 주변 상권의 임대 시세, 공실률 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.