나이스옥션 법원경매 안산 2025타경572 [1] 경기도 안산시 단원구 초지동 743 엔즈타워오피스텔 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 초지동 소재 ""별망중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 근린생활시설, 공원 및 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상18층 건물내
8층 807호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 외장재 붙임 마감 등.
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측 및 북측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(별망중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경572 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 초지동 743 엔즈타워오피스텔 8층 807호

용도: 오피스텔

감정가: 85,000,000원

토지면적: 10.37㎡ (약 3.14평)

토지지분: 10.3727㎡ (약 3.14평)

건물면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

건물지분: 22.01㎡ (약 6.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 건축물 정보

건물명: 엔즈타워 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상18층

전유부 면적: 8층 807호 (건물면적 22.01㎡ / 약 6.66평)

토지 지분 면적: 10.37㎡ (약 3.14평)

총 세대수: 273호

1.2. 감정평가 요약

감정가: 85,000,000원

토지 면적: 10.37㎡ (약 3.14평)

건물 면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 초지동 소재 "별망중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공원 및 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본건 건물까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

인접 도로상태: 본건 건물 서측 및 북측으로 중로와 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역(별망중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등.

3. 권리분석

권리관계 요약:

말소기준권리: 갑6 압류 (남동세무서장, 2024-11-26)

본 경매개시결정 등기: 갑7 강제경매 (장윤진, 2025-04-25, 130,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보상 없음.

임차인 현황:

장OO (전입/사업일자 2022-09-06, 확정일자 2022-08-04, 대항력 있음)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-04-17

비고: 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

*주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 130,000,000원이 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 법원 명세서 및 현장 조사 등 최종 확인을 통해 인수 여부를 확정해야 합니다.

집합건물 등기부 요약:

갑4: 소유권이전 (박미선, 2017-07-04)

갑5: 소유권이전 (김윤상, 2022-11-24, 매매금 140,000,000원)

갑6: 압류 (남동세무서장, 2024-11-26, 말소) - 말소기준권리

갑7: 강제경매 (장윤진, 2025-04-25, 130,000,000원, 말소) - 본건 경매 개시

갑8: 압류 (국민건강보험공단, 2025-07-03, 말소)

등기부채권 총액: 0원 (기재된 내용 기준)

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 오피스텔, 근린생활시설, 공원 및 아파트가 혼재된 지역에 위치합니다.

주요 이용객층: 인근 오피스텔 및 주거 지역 거주민, 상업 시설 이용객 등을 주요 이용객층으로 예상할 수 있습니다.

업종 현황: 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔-264호), 근린생활시설"로 기재되어 있으며, 건물 내 다양한 상업 시설 및 업무 시설 입점이 가능합니다.

교통 접근성: 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설, 공원 등이 인근에 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

교육시설: 남서측 인근에 별망중학교가 소재합니다 (상대보호구역).

혐오시설 검색: "별망중학교 주변 혐오시설" 검색 결과, 현재까지 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 특이사항은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 130,000,000원이 인수되지 않는 것으로 보이나, 법원 명세서 및 현장 조사 등 추가적인 확인을 통해 최종 인수 여부를 명확히 해야 합니다.

공실 위험: 해당 지역 오피스텔 임대 시장 상황에 따라 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건물 노후도: 2015년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 초지동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성과 주변 편의 시설 이용이 용이하며, 별망중학교 인근에 위치하여 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적이며, 해당 금액이 클 경우 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 오피스텔 시장의 전반적인 수급 상황 및 공실률을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

입지: 안산시 단원구 초지동, 역세권 및 상업 지역 접근성이 양호한 지역입니다.

실거주/투자 겸용: 오피스텔로서 1인 가구의 실거주 또는 임대 수익 투자 목적으로 활용 가능합니다.

가격 경쟁력: 시세 대비 저평가 가능성을 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 조사:

"엔즈타워 오피스텔 시세" 및 "안산시 단원구 초지동 오피스텔 시세" 검색 결과, 해당 지역 오피스텔은 전용면적 기준 3.3㎡당 약 550만원 ~ 650만원 선으로 파악됩니다. [cite: Search results for "엔즈타워 오피스텔 시세", "안산시 단원구 초지동 오피스텔 시세"]

본 물건은 건물면적 22.01㎡ (약 6.66평)으로, 이를 적용하면 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 사이의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가: 85,000,000원

예상 입찰가 산정:

대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원이 인수되지 않는다고 가정할 경우, 감정가(8500만원)는 시세보다 낮게 책정되어 있습니다. 시세 하단인 1억 1천만원을 기준으로, 권리 분석 결과 상 인수 보증금이 없다는 점을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 105,000,000원 범위로 제안합니다. 이는 시세의 80~90% 수준으로, 낙찰 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 명도 조건, 잔금 납부 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.