나이스옥션 법원경매 안산 2025타경586 [1] 경기도 안산시 상록구 건건동 649-34 왕운빌라 4동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 건건동 소재 '반월초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

연와조 평슬래브지붕 3층 중 1층 101호로
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생, 급배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

공히 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 안산시 상록구 건건동 649-21)
도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 안산시 상록구 건건동 649-34)
도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.
(2) 본건 구분건물은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물이며, 대지사용권이 미정리된 상태임.

물건 비고

- 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임
- 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임, 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음
- 상록구의 사실조회회신서에 의하면 현소유자가 본건 부동산 취득당시 취득세신고서의 취득물건 내역은 건물만 존재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경586 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 건건동 649-34 왕운빌라 4동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 98,000,000원

건물면적: 72.21㎡ (약 21.8평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 건물만 매각, 대지권 미등기

주의사항: 건축법상 사용승인 미필, 대지권 유무 불확실

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 건건동 소재 '반월초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건은 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 5월 31일 접수된 이달진의 가압류(갑11)입니다.

본 경매(2025타경586)로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물만 매각 대상이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다. 다만, 지상권에 대한 개요는 누락되어 있습니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 반월초등학교가 소재하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 대중교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건축법상 사용승인 미필: 본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태로, 이는 합법적인 건축물로서의 이용에 제약을 줄 수 있으며, 추후 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

대지권 미등기 및 불확실성: 본건은 건물만 매각 대상이며, 대지권이 미등기 상태이고 대지권 유무 자체도 알 수 없습니다. 이는 토지 사용에 대한 근본적인 불확실성을 야기하며, 추후 토지 소유주와의 관계 설정 및 사용권 확보에 상당한 어려움이 따를 수 있습니다.

건물만 매각으로 인한 토지 사용 문제: 건물 자체는 존재하나 토지에 대한 권리가 명확하지 않아, 건물 가치가 잠재적으로 크게 하락할 수 있습니다. 특히, 현 소유자가 취득 당시에도 건물만 존재했다는 사실조회 회신은 이러한 문제점을 시사합니다.

임대 관계 미상: 임차인의 유무, 보증금, 차임 등 세부적인 임대차 관계를 파악할 수 없어, 낙찰 후 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 건건동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 건물 면적은 72.21㎡입니다. 감정가는 98,000,000원이며, 건물만 매각되는 강제경매 사건입니다.

가장 큰 우려는 건축법상 사용승인을 받지 못했으며, 대지권 역시 미등기이고 그 유무조차 불확실하다는 점입니다. 이는 건물로서의 가치와 사용에 치명적인 제약을 가할 수 있는 중대한 하자로 판단됩니다.

현재 채권 총액은 약 26,575,713원이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다. 임차인이 없어 명도 부담은 적을 수 있으나, 임대 관계가 미상이라 이 부분도 확인이 필요합니다.

법적 하자 문제를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

소액 투자로 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

건건동 지역의 다세대주택 시세를 참고하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

만약 대지권 및 건축법상 문제를 해결할 수 있는 방안이 있다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 매매 정보 분석:

* 2026년 3월 28일: 건건동 633-19, 반월빌라(B), 40.12㎡ (약 12.2평), 3층, 150,000,000원

* 2026년 3월 10일: 건건동 890-26, 행운빌라가, 40.78㎡ (약 12.3평), 2층, 60,000,000원

* 2026년 3월 9일: 건건동 909-12, (909-12), 74.11㎡ (약 22.4평), 2층, 160,000,000원

시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

본건의 건물 면적은 72.21㎡ (약 21.8평)으로, 가장 유사한 면적의 거래 사례는 74.11㎡(약 22.4평) 물건이 160,000,000원에 거래된 건입니다.

그러나 본건은 건축법상 사용승인이 없고 대지권이 불확실하다는 치명적인 하자를 가지고 있습니다. 이는 건물의 합법적 이용 및 가치에 큰 영향을 미칩니다.

감정가 98,000,000원은 이러한 하자를 반영하여 산정된 것으로 보입니다.

현재로서는 대지권 문제를 해결할 수 있는 방안이나 합법적 사용승인을 받을 수 있는지에 대한 명확한 정보가 없어, 해당 리스크를 충분히 감안해야 합니다.

유사 면적의 최근 매매가(160,000,000원) 대비 낮은 감정가(98,000,000원)이지만, 치명적인 하자 때문에 고가 입찰은 매우 위험합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여, 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

특히, 최소매각가격(98,000,000원) 이상으로 입찰 시에는 향후 발생할 수 있는 추가 비용 및 법적 분쟁에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.