나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52237 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2712 시화엠티브이호반써밋더퍼스트오션 105동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화나래중학교"" 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물내 제17층 제1703호로서,
(사용승인일자 : 2022.12.23)
외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인접공도를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2020-07-14), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2022-03-15)(중로 엠티브이1-74)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-9)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(시화나래초중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2712번지에 소재하는 시화엠티브이호반써밋더퍼스트오션 105동 17층 1703호 아파트입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경52237 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 370,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 17층에 위치하며, 전용면적은 59.91㎡ (약 18.12평)입니다. 토지면적은 40.23㎡ (약 12.17평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 건물은 2022년 12월 23일 사용승인되었습니다.

시화엠티브이호반써밋더퍼스트오션 단지는 총 7개동 578세대로 구성되어 있으며, 최고층은 29층입니다. 해당 물건이 속한 105동은 총 29층 높이의 건물입니다. 주차는 총 871대가 가능하며, 지하 자주식 주차 849대, 지상 자주식 주차 6대가 마련되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내 도로를 통해 인접한 공도를 이용하게 됩니다.

해당 부지는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(시화나래초중학교), 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았으며, 인근에 학교가 있어 교육 환경은 비교적 양호한 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 5월 4일 접수된 한국주택금융공사 근저당 (을1)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 322,682,885원이며, 여러 건의 근저당 및 가압류 내역이 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 '지상권'으로 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

주의사항으로 '토지 별도등기 있음'이 명시되어 있으며, 이는 권리관계에 있어 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

시화MTV 호반써밋 더퍼스트 오션은 2022년 12월에 준공된 신축 아파트로, 현대적인 설계를 갖추고 있습니다. 아파트 단지는 7개동, 총 578세대로 이루어져 있으며, 해당 물건은 105동 17층입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 입주민의 편의성을 높입니다.

1.4. 생활정보

교육 환경으로는 단지 북측에 시화나래중학교가 있으며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통은 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 이용이 편리합니다.

생활 편의시설로는 단지 내 근린생활시설 및 복리시설 이용이 가능하며, 주변에 상업 시설 또한 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '토지 별도등기'가 있다는 점입니다. 이는 토지 소유권이나 이용에 있어 추가적인 권리나 제약이 존재할 수 있음을 시사하므로, 경매 진행 전 반드시 해당 별도 등기의 내용을 면밀히 확인하고 그 영향력을 파악해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 인수 보증금이 0원이므로 명도 과정에서의 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 점유자가 있는 경우 이사 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

2022년 12월에 준공된 신축 아파트라는 점은 건물 노후화 측면에서 장점이나, 새 건축물에서 발생할 수 있는 하자 보수 문제 등이 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 정왕동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통을 갖추고 있습니다. 2022년 12월에 사용승인된 최신식 아파트이며, 단지 내 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

권리상으로는 말소기준권리 이후의 대부분 권리가 소멸될 것으로 예상되지만, '토지 별도등기' 존재 여부가 중요한 변수로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 입찰하기 전에는 반드시 해당 토지 별도등기의 구체적인 내용과 그로 인한 영향력을 상세히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 12월 준공으로 최신 설비와 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 우수한 생활 인프라: 단지 내 복리시설 및 주변 근린생활시설, 학교 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 시화MTV 지역의 지속적인 개발과 함께 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 370,000,000원입니다. 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 전용면적 59.91㎡ (약 18.12평)의 경우, 2026년 6월 4일 295,000,000원 (2억 9천5백만원)에 거래된 사례가 있습니다.

전월세 거래에서도 59㎡대의 경우 보증금 2,500만원~3,000만원 수준으로 확인됩니다.

신축 아파트라는 점과 현재 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 '토지 별도등기'라는 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 조사와 함께 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 판단할 때, 현재 파악된 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 295,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.