나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52250 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 943-7 모아빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 카스톤감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""안산동산고등학교"" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평슬라브지붕 5층건 (사용승인일 : 2019.11.28)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

4층(방2, 화장실1, 거실, 주방 및 식당, 베란다), 5층(방1, 화장실1, 다용도실, 베란다) 등의 복층으로 이루어진 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형상의 토지로 다세대주택건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 20m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(안산동산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(이호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 943-7번지, 모아빌 4층 401호에 소재하는 다세대주택입니다.

1.2. 건물 개요

건물명은 모아빌이며, 총 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 사용승인일은 2019년 11월 28일로 비교적 신축에 해당합니다. 구조는 철근콘크리트조이며, 철근콘크리트평슬라브 지붕으로 되어 있습니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 42.24㎡ (약 12.78평)

토지 지분: 42.242㎡ (약 12.78평)

건물 면적: 45.76㎡ (약 13.84평)

건물 지분: 45.763㎡ (약 13.85평)

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

사건 번호: 안산지원 2025타경52250 (1)

감정가: 317,000,000원

채권자: 서OOOOOOOOO (서울경서농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, "안산동산고등학교" 북동측 인근입니다. 주변은 주로 다세대주택, 학교 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역으로 전반적인 주거 환경은 무난한 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세로장방형의 형상으로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 5월 17일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(을3, 243,600,000원)입니다.

등기부채권 총액은 약 289,000,000원입니다.

3.2. 소멸 및 인수 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을3, 을4, 을5)은 매각으로 인해 소멸됩니다. 소유권 보존(갑1) 및 이전(갑2) 등기 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. 현재까지 파악된 정보로는 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

그러나 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등 구체적인 사항은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 안산동산고등학교 인근의 주거 밀집 지역입니다. 다세대주택 및 학교, 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 이용 가치

주거지로서의 안정적인 수요가 예상되며, 근린생활시설의 존재로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 안산동산고등학교, 이호초등학교가 인접해 있으며, 본건은 이들 학교의 상대보호구역에 해당합니다.

5.2. 건물 설비 내역

도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비 및 지상 주차장이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 잠재적 위험 요소입니다. 미신고 임차인이나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 철저한 확인이 필수적입니다.

6.2. 법적 제한 및 기타

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산동산고등학교, 이호초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

제공된 이용상태 정보에 따르면 4층 및 5층 복층으로 기재되어 있으나, 전유부상 4층 401호로 명시되어 있어 실제 이용 상태와 일치하지 않을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 확인 결과, 본건 소재지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 2019년 사용승인된 다세대주택으로, 안산동산고등학교 인근의 주거지대에 자리하고 있어 기본적인 생활 환경이 양호합니다. 감정가는 3억 1,700만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 보이나, 임대 관계가 미상인 임차인 현황은 반드시 확인해야 할 사항입니다. 비교적 신축 건물이라는 점은 장점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년식으로 건물 노후도가 낮아 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

* 안정적 주거 환경: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지 지분 가치를 포함한 온전한 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 시장 가격 대비 합리적인 낙찰을 통해 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 지역의 다세대주택 시세는 면적 및 연식에 따라 다소 차이를 보입니다.

2015년식, 전용면적 20.96㎡의 다세대주택이 4,400만원 (약 210만원/㎡)에 거래되었고, 2002년식, 전용면적 60.06㎡의 다세대주택이 14,400만원 (약 240만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 45.76㎡에 2019년식으로, 위 사례들보다 연식이 신축에 해당합니다. 이를 고려할 때, 면적당 가격은 230만원/㎡ ~ 260만원/㎡ 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

이에 따라 순수 건물 가치만으로 환산 시 약 1억 500만원 ~ 1억 2,800만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 317,000,000원 (약 3억 1,700만원)으로, 제공된 주변 시세 정보 대비 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 감정가 산정 시 토지 지분 가치가 비중 있게 반영되었거나, 현재 시세와 괴리가 있을 가능성을 시사합니다.

이러한 감정가와 시세 간의 괴리를 고려할 때, 본건은 유찰될 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 보수적인 접근이 필요하며, 감정가의 70% 수준인 약 221,900,000원 (유찰 1회 후 최저가) 또는 50% 수준인 약 158,500,000원 (유찰 2회 후 최저가)을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

제공된 JSON 정보에 기반한 현 시세 (약 1.1억 ~ 1.5억)와 건물의 신축 연식(2019년)을 종합적으로 고려하여, 1억 6,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 조사(임차인 여부, 건물 상태 등)를 통해 얻은 정보를 바탕으로, 명도 비용 및 추가 발생 가능 비용을 포함하여 종합적으로 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.