나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41768 [1] 경기도 평택시 신장동 603-14 제이캐슬 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '신장1동 행정복지센타' 북서측 근거리에 위치하는 연립
주택으로, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 임야 등으로 형성된 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 3층 301호로,
(사용승인일자:2013.08.20.)
외벽 : 벽돌붙임, 미장스톤, 드라이비트 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 공동현관 보안장치 등이 구비되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형의 완경자지로, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 603-14 :자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음
대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

신장동 603-13 :자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음
대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

신장동 603-15 :자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음
대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 공부와 현황이 불일치함.(공부상 현황도와 현관문 호수 표기가 상이함.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임차보증금 155,000,000원, 전입일자 2022. 6. 3. 확정일자 2022. 5. 9.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 26.6.10.자 제출됨.
2.본건은 건축물현황도와 현관문 호수 표기상 위치가 불일치함. (공부상엔 301호이나 현관문 호수는 302호로 되어 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건번호: 평택지원 2025타경41768 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 603-14 제이캐슬 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 143,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

건물명: 제이캐슬 에이동 3층301호

사용승인일자: 2013년 8월 20일

토지면적: 85.79㎡ (약 26.0평)

토지 지분: 85.79㎡ (약 26.0평)

건물면적: 68.26㎡ (약 20.7평)

건물 지분: 68.26㎡ (약 20.7평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호

내부구조: 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등

토지 이용 현황: 3필지 일단의 장방형의 완경사지로, 연립주택 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '신장1동 행정복지센타' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 임야 등으로 형성된 공동주택지대임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 도로 상황

본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑구:

* 2013-10-14: 소유권이전 (정희준)

* 2022-06-10: 소유권이전 (조철호, 매매 155,000,000원)

* 2025-04-15: 강제경매 (주택도시보증공사, 159,755,702원) - 말소기준권리

* 을구:

* 2024-06-25: 주택임차권 (문희경, 155,000,000원) - 말소 예정

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 문희경 (문 )

* 임차보증금: 155,000,000원

* 전입일자: 2022년 6월 3일

* 확정일자: 2022년 5월 9일

* 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기가 존재하였으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026년 6월 10일자로 제출되어 매수인이 임대차보증금을 인수할 의무가 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수되는 권리 여부

본건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. 임차인의 대항력 있는 임차권 등기는 주택도시보증공사의 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않음.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 신장1동 행정복지센터와 인접하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함. 인근에 다양한 유형의 주택이 분포하고 있어 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건축물 현황: 제이캐슬 A동

* 구조: 철근콘크리트구조 (평스라브지붕)

* 규모: 지하 1층, 지상 4층 중 3층 301호

* 총 세대수: 9세대 (연립주택)

5.2. 내부 구조 및 설비

* 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 등으로 이용 중.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 공동현관 보안 장치 등이 구비되어 있음.

5.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 신장동 603-14, 603-13, 603-15 (본건 토지 포함):

* 지역지구: 자연녹지지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 호수 표기 불일치

공부상 건물 현황도 상에는 301호로 표기되어 있으나, 실제 현관문에는 302호로 표기되어 있어 현장 확인 및 등기부와의 일치 여부 점검이 필요함.

6.2. 토지 이용 제한

자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음. 또한, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필수적임.

6.3. 소음 영향 (군용비행장)

본건은 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 비행기 소음으로 인한 불편이 발생할 수 있음. 이는 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인임.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 비교적 신축(2013년 준공)인 다세대주택으로, 감정가는 1억 4천 3백만원임. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 1억 5천 5백만원을 매수인이 인수하지 않아도 된다는 점임. 이는 권리관계가 매우 깔끔해지는 요인으로, 법적 리스크가 크게 감소함. 다만, 공부상의 호수와 실제 현관문 호수가 불일치하는 점, 그리고 군용비행장 인접으로 인한 소음 등은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항임. 전반적으로 권리 인수 부담이 없고 평택 지역의 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 주택도시보증공사의 확약서로 인해 1억 5천 5백만원의 임차보증금 인수 부담이 없음.

* 평택시 지역 개발 잠재력: 삼성전자 산업단지, 평택항 등 대규모 개발 사업으로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 비교적 신축 건물: 2013년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 입찰 리스크 감소: 권리 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 관련 리스크가 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원이 인수되지 않는다는 점을 고려할 때, 실질적인 취득 비용 부담이 크게 줄어듦. 최근 유사 물건의 매매가격을 고려하고, 현 시세 및 향후 시장 전망을 종합적으로 판단했을 때, 감정가 대비 약간 높은 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.