나이스옥션 법원경매 안산 2025타경587 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨씨-168호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 ""안산역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트
형공장, 일반공장, 지식산업센터, 유통상가. 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 전철역이 소재하여 대중
교통사정은 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중
1층씨씨-168호(기호1), 1층씨씨-169호(기호2), 1층씨씨-174(기호3), 1층씨씨-175호(기호4)
로서
외벽 : 외장 판넬, 석재 및 칼라 페어그라스 창 마감.
내벽 : 몰탈 및 석고판넬위 페인팅 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

*기호1 : 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 현황은 공실 상태임.
*기호2 : 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 현황은 공실 상태임.
*기호3 : 공장(지식산업센터)임.
*기호4 : 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있고 각층 주차장시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 공장(지식산업센터), 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 광로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별
법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한
법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적
활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~4의 임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중. 입주자격 및 매수자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역).현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경587 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-168호

* 용도: 지식산업센터 (건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설 포함)

* 감정가: 227,000,000원

* 토지 면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 토지 지분: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 건물 면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 건물 지분: 27.6㎡ (약 8.35평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 입주자격 및 매수자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인이 필요합니다(반월특수지역). 현재 현황은 공실 상태입니다.

* 특수 물건 정보: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "안산역" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트형 공장, 일반 공장, 지식산업센터, 유통상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 전철역(안산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 본건이 속한 리드스마트스퀘어지식산업센터는 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조이며 2018년 사용승인을 받은 13층 규모의 건물입니다. 본건은 1층 씨씨-168호입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 사다리형의 평탄한 토지이며, 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 단지는 북동측으로 광로 3류(폭 40m~50m)와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 일반공업지역, 광로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 28일 접수된 하나은행의 근저당(을1)으로, 채권 최고액은 856,800,000원입니다.

* 등기 현황:

* 갑4: 주식회사제이엔제이파트너스 소유권이전3번신탁등기말소 (2022-07-28)

* 갑5: 권혁민 소유권이전 (2022-07-28) 매매가 226,170,000원

* 을1: 하나은행 근저당 (2022-07-28) 채권총액 856,800,000원 (말소기준권리)

* 갑8: 하나은행 임의경매 (2025-04-29) 채권금액 706,098,004원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 구체적인 개요는 명시되지 않았습니다. 임의경매로 인해 말소기준권리 하단의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었으나, 현황은 공실 상태로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 입지 특성: 본건이 소재한 리드스마트스퀘어지식산업센터는 안산역 인근의 국가산업단지 내에 위치하여, 산업체 및 관련 기업들을 주요 배후로 하는 상권입니다.

* 주요 시설: 주변에 아파트형 공장, 일반 공장, 지식산업센터, 유통상가, 근린생활시설 등이 밀집해 있어, 관련 업종 간의 시너지 효과를 기대할 수 있는 지역입니다.

* 유동인구 및 잠재 수요: 안산역을 이용하는 유동인구와 산업단지 내 종사자들의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설로도 이용 가능하여, 상권 활성화 시 업종 선택의 폭이 넓습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보: 본건은 2018년 5월 건축허가를 받아 2020년 9월 사용승인된 지식산업센터 건물로, 13층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 안산역 인근에 형성된 상업 및 편의시설 이용이 가능하며, 건물 내에도 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 산업단지 내 위치하여 업무 및 산업 활동에 적합한 환경을 제공하며, 주거 환경과는 다소 차이가 있습니다.

* 주차 시설: 건물 내에 주차 시설이 마련되어 있어 차량 이용자에게 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매수자격 제한: 본 건은 반월특수지역에 해당하므로, 입주자격 및 매수자격에 대한 확인이 반드시 필요합니다. 한국산업단지공단 경기입주지원센터를 통해 사전에 확인하시기 바랍니다.

* 현황 공실: 현재 공실 상태이므로, 인수 후 공실 장기화 또는 공실 해소를 위한 추가적인 마케팅 및 초기 투자 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 예상치 못한 절차적 또는 법적 이슈가 발생할 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 노후도 및 관리: 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하나, 13층 건물 내 1층 호실로서의 관리 상태 및 하자 여부를 현장 확인하는 것이 좋습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 산업단지 주변 환경 분석 시, 해당 지역에 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지라는 특성상 일부 인근 지역이나 시설에 대한 개인적인 인식 차이는 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 1층 호실로, 안산역 역세권이라는 이점을 가진 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 감정가는 227,000,000원이며, 현재 공실 상태입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 하부의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

* 다만, 반월특수지역으로서의 매수자격 확인이 필수적이며, 공실 해소를 위한 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산역 역세권 산업단지 입지: 뛰어난 교통 접근성과 산업단지의 잠재적 임대 수요를 동시에 확보하고 있습니다.

* 일괄 매각을 통한 관리 효율성: 토지와 건물을 동시에 취득하여 관리 및 운영의 용이성을 높일 수 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 임의경매 절차를 통해 말소기준권리 하부의 권리들이 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 명확합니다.

* 복합 용도 가능성: 지식산업센터 외 제1, 2종 근린생활시설로도 활용 가능하여 임대 수익 다각화 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 227,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 고려해야 할 사항으로는 현재 공실 상태 해소를 위한 초기 투자 비용(수리, 인테리어 등), 반월특수지역 매수자격 확인에 따른 잠재적 제약, 시장 경기 변동성 등이 있습니다.

* 보수적인 투자 관점에서, 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 약 181,600,000원에서 204,300,000원 사이가 됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 동종 물건의 최근 거래 사례 분석, 임대 시장 조사 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.