나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52269 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 439-1 파밀리아 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 ""삼일초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 부근
에는 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하며 인근 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 2층 202호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 몰탈위, 벽지, 타일등 마감
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역
<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52269 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 439-1 파밀리아 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 161,000,000원

토지면적: 28.70㎡ (약 8.68평)

토지지분: 28.7㎡ (약 8.68평)

건물면적: 50.26㎡ (약 15.20평)

건물지분: 50.255㎡ (약 15.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

건물명: 파밀리아

총 층수: 5층

사용승인일: 2013-12-04 (건축년도 약 13년)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

세대수: 6세대

전용면적: 50.26㎡ (약 15.20평)

2. 입지조건

위치: 경기도 안산시 상록구 월피동, 삼일초등학교 남동측 인근에 위치

주변환경: 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로 주위환경 보통 수준

교통: 차량 접근 용이하며, 인근 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 보통

토지: 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중

인접도로: 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 속함

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2025-04-29)

선순위 임차인: 주택도시보증공사(김선우) (김 )

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-20

확정일자: 2022-05-02

대항력: 있음

비고: 해당 임차권은 매수인에게 인수될 수 있음 (을구 5번, 말소: 인수).

기타 권리:

갑1: 소유권보존 (2013-12-09)

을5: 주택임차권 (2024-06-03 접수, 2022-05-20 전입, 2022-05-02 확정, 165,000,000원, 말소: 인수)

갑5: 강제경매 (2025-04-29 접수, 말소기준권리, 165,000,000원, 말소: 말소)

갑6: 압류 (2026-07-20 접수, 안산시, 말소: 말소)

인수되는 권리: 주택임차권 (을구 5번)

배당받지 못할 경우 매수인 인수 부담: 임차인의 보증금 165,000,000원 중 배당받지 못한 잔액.

임차인 보증금/차임 미상 주의: 해당 임차인은 보증금이 명확히 기재되어 있으나, 차임이 0원인 점과 대항력 있는 임차권이 인수되는 점을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변에는 공동주택 및 단독주택이 혼재되어 있습니다.

인근에 삼일초등학교가 있어 교육 환경의 이점을 가지며, 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

특이한 상업 시설이나 유해 시설 등은 파악되지 않았으며, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 삼일초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의 시설: 주변 공동주택 단지 및 소규모 상가 이용이 가능합니다.

의료 시설: 안산시 내 종합병원 및 다양한 병의원 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 간선도로를 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 165,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

물건명세서에 명시된 바와 같이, 을구 5번 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 승계됩니다.

토지이용계획상 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역 등 여러 규제 지역에 속해 있어 향후 건축 및 개발 등에 제한이 있을 수 있습니다.

최근 검색 결과에서 해당 주소지 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 다세대주택으로, 삼일초등학교 인근의 주거 지역에 위치하고 있습니다.

건물은 2013년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

가장 큰 권리 분석 사항은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 165,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다.

강제경매 채권액과 임차보증금이 동일하므로, 배당 순위에 따라 임차인이 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수하게 되는 위험이 있습니다.

따라서, 인수되는 보증금액을 고려한 실질적인 취득 가격을 산정하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

안산시 상록구 월피동은 지역 내 주택 수요가 꾸준한 주거 지역입니다.

인근 삼일초등학교로 인한 교육 환경의 이점이 있습니다.

대항력 있는 임차권 인수라는 위험 요소로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 인수 금액을 고려한 최종 수익률 분석이 필수적입니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

최근 매매 사례 분석:

주변 다세대주택 실거래가 분석 결과, 2026년 7월 21일 거래된 72.29㎡ (약 21.87평) 물건이 205,000,000원 (평당 약 937,000원)에 거래되었으며, 2026년 7월 8일 거래된 76.34㎡ (약 23.10평) 물건은 193,000,000원 (평당 약 835,000원)에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 50.26㎡ (약 15.20평)으로, 주변 시세를 고려할 때 해당 물건 자체의 시장 가치는 약 135,000,000원 (15.20평 * 약 886,000원/평) 수준으로 추정됩니다.

주요 고려사항:

해당 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 165,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. '임차인 현황'의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 계산 편의를 위한 것으로 실제 법적 인수 가능성은 반드시 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 산정된 시장가치에서 추가적인 위험 요소를 반영하여 보수적으로 책정했습니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

상기 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 그리고 인수되는 임차 보증금 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사를 통해 건물의 상태, 임대차 현황, 낙찰 후 명도 가능성 등을 재확인하고 본인의 투자 성향에 맞게 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.