나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31164 [1] 경기도 양평군 강하면 운심리 290 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이음 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 운심리 소재 ""운심2리 마을회관"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 산수로 간선도로변으로서 상업용 건물, 단독주택, 미개발 토지, 농경지 등이
혼재하고 있음.

교통상황

본건 기호(4, 5) 토지는 산수로 변에 접하고 있으며, 나머지 토지는 산수로 후면 지대에
위치하고 산수로 변에 노선버스 통과하고 있음.

형태 및 이용상태

기호(2, 4, 5) 토지는 산수로 변과 대체로 등고 평탄한 사다리꼴 형태의 토지이고, 기호
(6~8) 토지는 다소 높게 위치하는 사각형 및 부정형 토지임.

기호(2, 4)는 건부지이고, 기호(5)는 공부상 지목 전이나 기호(2,4)의 부속토지(주차장 등)
이며, 기호(6)은 묵전 상태이고, 기호(7,8)은 공부상 지목 전이나, 기호(2)토지의 부속토지
(정원, 주차장 등) 및 일부는 전 상태임.

인접 도로상태

기호(4, 5) 토지는 왕복2차선의 산수로와 접하고, 기호(2) 토지는 지적도 상 세로인 토지와
기호(5) 토지를 통하여 출입 가능하며, 나머지 토지는 지적도 상 맹지이나 인접지를 통하
여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역,
홍수관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

""건물 감정평가 요항표"" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트조 및 목조 슬라브지붕 2층 건물로서, 2001.02.01일 사용승인 후
부분적인 증축이 있었으며,
외벽은 몰탈위 페인팅, 자연석 쌓기 등, 창호는 칼라샷시 및 목재창 등 임.

기호(3) : 철근콘크리구조,연와조, 조적구조 칼라아스팔트슁긍지붕 3층 건물로서,
1993.09.01일 사용승인 후 증축이 있었으며,
외벽은 몰탈위 페인팅 등이며, 창호는 샷시창 등 임.

이용상태

기호(1) : 강변테라스 카페로 이용중이며,
기호(3) : 공부상 단독주택 및 창고이나, 현재는 아도니스 펜션으로 이용중인 것으로
조사되나, 필요시 별도 조사를 요함.

자세한 내부구조 등은 후면 공부상 도면 등을 참조바라며, 실제 현황과 다소 차이가 있을
수 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등 기본적인 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(ㄱ, ㄴ)은 건축물 대장 상에 등재 된 합법적인 건물이나 의뢰 목록에 포함 되지
않았으며,기호(ㄷ, ㄹ)은 의뢰되지 않은 제시외 물건 임.
(자세한 사항은 후면 첨부 도면 등 참조)

공부와의 차이

2항 이용상태 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록5, 6, 7, 8: 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
3. 목록7. 지상 컨테이너 1개동은 매각에서 제외함
4. 목록3.은 공부상 단독주택 및 창고이나 아도니스 펜션으로 이용중인 것으로 조사됨
5. 목록5.는 공부상 지목이 '전'이나 목록2,4.의 부속토지(주차장 등)이며, 목록7,8.은 공부상 지목 '전'이나 목록2.의 부속토지(정원, 주차장 등) 및 일부는 전 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 양평군 강하면 운심리 290번지에 위치한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 여주지원 2025타경31164 (1)이며, 감정가는 2,035,658,450원입니다.

토지 면적은 총 3395.00㎡ (약 1027평)이며, 건물 면적은 481.87㎡ (약 146평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 현재 용도는 단독주택으로 조사되었으나, 현황은 카페 및 펜션으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 양평군 강하면 운심리 소재 "운심2리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 산수로 간선도로변으로서 상업용 건물, 단독주택, 미개발 토지, 농경지 등이 혼재하고 있습니다.

기호(2, 4, 5) 토지는 산수로 변과 대체로 등고 평탄한 사다리꼴 형태이며, 기호(6~8) 토지는 다소 높게 위치하는 사각형 및 부정형 토지입니다.

기호(4, 5) 토지는 왕복 2차선의 산수로와 직접 접하고 있으며, 나머지 토지는 산수로 후면 지대에 위치합니다.

산수로 변에 노선버스가 통과하여 대중교통 이용이 가능합니다.

기호(2) 토지는 지적도상 세로인 토지와 기호(5) 토지를 통하여 출입 가능하며, 나머지 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

본 건에는 허준재(허 ) 씨가 임차인으로 조사되었습니다.

보증금은 20,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2019년 6월 10일이나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.2. 2. 등기부상 권리사항

말소기준권리는 2020년 3월 27일자 스카이저축은행의 근저당권(1,560,000,000원)입니다.

본 경매는 스카이저축은행의 신청으로 진행되고 있습니다.

매각으로 인해 근저당권, 압류 등 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,560,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 양평군 강하면 운심리의 간선도로변에 위치하여 상업 및 주거시설이 혼재된 지역입니다.

현재 카페와 펜션으로 운영되고 있는 점으로 보아, 지역 내 상업적 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

제공된 주변 시세 정보는 2013년 준공된 다세대주택(강하면 운심리 33-5)의 매매가 14,500만원(1억 4,500만원)으로, 이는 단독주택 및 상가 복합 건물이자 넓은 토지를 가진 본 물건과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 가치는 개별적인 상업 시설 운영 가능성 및 대지 활용 가치에 더 큰 영향을 받을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

양평군 강하면 운심리에 위치하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

"운심2리 마을회관"이 인근에 있으며, 산수로변을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 상업용 건물, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 생활 편의시설에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 농지취득자격증명 제출 의무

목록 5, 6, 7, 8번 토지는 공부상 지목이 '전'(농지)으로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

1.5. 2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 홍수관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 3. 공부상 내용과 현황의 차이

목록 3번 건물은 공부상 단독주택 및 창고이나, 현재는 아도니스 펜션으로 이용 중입니다.

일부 토지는 공부상 지목이 '전'이나 주차장, 정원 등으로 이용되고 있어, 향후 이용 계획 시 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

1.5. 4. 맹지 및 접근성

일부 토지는 지적도상 맹지이며 인접 토지를 통해 접근 가능하므로, 토지 사용 및 출입에 관한 권리관계 확인이 필요합니다.

1.5. 5. 제시외 건물

목록 7번 지상 컨테이너 1개동은 매각에서 제외되므로, 인도 대상이 아닙니다.

1.5. 6. 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과에서 본 건 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당되는 점은 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 양평군 강하면 운심리의 넓은 토지(약 1027평)와 복합 용도(단독주택, 카페, 펜션)의 건물을 일괄 매각하는 경매 물건입니다.

감정가는 약 20.4억원으로 높게 책정되어 있으나, 향후 매각으로 인한 소멸되는 권리 내역이 명확하고, 현재 운영 중인 상업 시설로서의 가치를 고려할 때 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 토지이용계획상의 제한, 공부상 내용과 현황의 차이 등은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적을 활용한 다양한 개발 및 사업 가능성.

* 양평 지역의 관광 및 휴양 수요를 고려한 펜션, 카페 등 상업 시설 운영 용이성.

* 성공적인 낙찰 시 권리 관계가 명확하여 명도 관련 분쟁 소지가 적음.

* 주요 간선도로변에 위치하여 접근성이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,035,658,450원입니다.

주변에 비교할 만한 유사 물건의 최근 실거래가 정보가 부족하며, 본 물건은 단독주택, 근린생활시설, 넓은 토지가 복합된 특수 물건이므로 일반적인 시세 분석만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

그러나, 감정평가액을 기준으로 볼 때, 입찰 시 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 시작하는 것을 고려할 수 있습니다.

잠재적 리스크 요인(농지취득자격증명 등)을 감안하여, 17억 3천만원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 현재 시장 상황 및 본 건의 특수성을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.