나이스옥션 법원경매 여주 2025타경628 [1] 경기도 여주시 점봉동 429-178 골드렉스힐 디동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 여주시 점봉동 소재 ""여주대삼거리"" 남동측 직선거리 약400미터 지점에 위치하는
골드렉스힐 디동 내에 소재하며, 인근일대에 위치한 여주대학교, 공장 및 물류창고 등을
배후지로 하는 주거 및 상업지대임.

교통상황

37번국도(세종로) 동측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에
버스정류장이 소재하며, 차량으로 약5분거리에 영동고속도로 여주I.C 톨게이트가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 4층 401호로서
외벽 : 벽돌형타일붙임, 스톤코트, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조로서 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 남서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형) 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경628 (1)

소재지: 경기도 여주시 점봉동 429-178, 골드렉스힐 디동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 2천 7백만원

토지면적: 65.62㎡ (약 19.85평)

건물면적: 55.23㎡ (약 16.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 여주시 점봉동 소재 "여주대삼거리" 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 위치하며, 인근 일대에 여주대학교, 공장 및 물류창고 등을 배후지로 하는 주거 및 상업지대입니다.

교통상황: 37번 국도(세종로) 동측 인근에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 차량으로 약 5분 거리에 영동고속도로 여주I.C 톨게이트가 위치하여 교통이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 배출시설설치제한지역(물환경보전법) 및 자연보전권역(수도권정비계획법)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 여주지원 2025.04.24 접수 강제경매개시결정 (2025타경628)

인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (접수일자 2024.12.05): 김희연, 보증금 1억 3천만원, 전입일자 2018.11.01, 확정일자 2018.11.01. 본 권리는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부상 채권액 합계: 134,929,314원 (강제경매 채권액) + 130,000,000원 (임차권 보증금) = 264,929,314원. (단, 이는 등기부상의 기록이며, 실제 배당 및 인수되는 금액은 법원 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서, 외벽은 벽돌형타일붙임, 스톤코트, 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 마감되었습니다.

이용상태: 본건은 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 2개 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 보일러 설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급배수설비, 출입구 보안개폐설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 상세:

* 건물명: 골드렉스힐 D동

* 신축년도: 2017년

* 총 층수: 4층 (본건 4층)

* 전유부분 면적: 55.23㎡ (약 16.71평)

1.4. 상권분석

주변 환경: 본건은 여주대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원, 그리고 인근 공장 및 물류센터 근무자 등을 잠재적 수요층으로 확보할 수 있는 지역입니다.

최근 매매 시세 분석:

* 점봉동 450-11, 위너스빌(B동), 전용 43.39㎡ (약 13.13평, 2017년식): 2026년 5월 19일, 1억 2천만원 (평당 약 914만원)

* 점봉동 451-67, 힐링하우스(2동), 전용 56.18㎡ (약 16.99평, 2017년식): 2026년 5월 15일, 1억 3천 8백만원 (평당 약 812만원)

본건(전용 55.23㎡)은 힐링하우스(56.18㎡)와 면적이 유사하며, 유사 연식의 최근 거래 사례를 고려할 때 본건의 시세는 약 1억 2천 7백만원 ~ 1억 3천 8백만원 수준으로 평가됩니다. 이는 본건의 감정가 1억 2천 7백만원과 유사한 수준입니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 37번 국도변의 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 교육시설: 여주대학교가 인근에 위치합니다.

주변 환경 조사: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 특별히 문제 삼을 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 1억 3천만원을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(1억 2천 7백만원)를 초과하는 금액이므로, 인수되는 보증금 부담이 매우 큽니다.

임대관계 미확인: 관계인 부재로 내부 이용 상태가 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 현황과 다를 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

공동담보: 공동담보 물건이 있는 경우, 해당 물건의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 감정가 1억 2천 7백만원으로, 유사 면적의 실거래가도 이와 유사한 수준인 1억 2천만원에서 1억 3천 8백만원대로 형성되어 있습니다. 그러나 1억 3천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 본 건의 투자를 매우 신중하게 만들어야 하는 요인입니다. 인수되는 보증금만으로도 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 총 지출 비용이 시장 가치보다 높아질 위험이 매우 큽니다.

1.8. 투자 포인트

인수되는 임차보증금(1.3억원)을 고려하여, 만약 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치보다 현저히 낮아진다면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 현재 정보로 볼 때 총 지출 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높아, 매우 높은 위험을 감수해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 매수인이 인수해야 하는 보증금 1억 3천만원을 제외하고, 부동산의 시장 가치를 기준으로 산정합니다.

본건의 시장 가치는 감정가 약 1억 2천 7백만원 및 최근 매매 사례(1.2억 ~ 1.38억)를 고려 시, 약 1억 2천 7백만원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가 계산은 다음과 같은 원칙을 따릅니다:

목표 총 투자 비용 (시장 가치 이내) - 인수 보증금 = 예상 입찰가

약 127,000,000원 (시장 가치) - 130,000,000원 (인수 보증금) = -3,000,000원

이는 이상적인 조건 하에서도 입찰가가 마이너스가 되어야 한다는 의미로, 본건의 잠재적 위험이 매우 높음을 시사합니다.

이러한 상황에서는 매수인이 인수해야 하는 보증금 부담을 고려하여, 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 배당 결과에 따라 잔액 인수 여부를 면밀히 검토하며, 매우 낮은 금액으로 응찰하는 것이 일반적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 매우 보수적으로 산정합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원 (1천만원)

*참고: 위 예상 입찰가 1천만원으로 낙찰받을 경우, 매수인이 최종적으로 부담해야 할 총 비용은 입찰가 1천만원 + 인수 보증금 1억 3천만원 = 1억 4천만원입니다. 이는 추정 시장 가치인 1억 2천 7백만원을 초과하는 금액이므로, 실질적으로 손실이 발생하는 구조입니다. 따라서 본 입찰가는 매우 위험 부담이 높은 투자가 될 수 있으며, 실제 입찰 시에는 법원 배당 결과, 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 상황 변화 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.