나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52052 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 5층 507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 ""도촌중학교"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는
근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은
보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제반차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제5층 제507호로서,
(사용승인일: 2019.02.21)

외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 공부상 업무시설(오피스텔)(방2, 욕실1, 거실, 주방 등)으로
이용중인것으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등으로 확인됨.
(구체적인 이용상태는 후첨'건물이용상태' 참조)

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 세장형의 평지로서 현장조사일 현재 '근린생활시설, 업무시설
(오피스텔) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m, 북측으로 노폭 약 12m, 동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역,
상대보호구역(2014-12-30), 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역,
도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.
-등기사항전부증명서상 소유자는 ""주식회사케이제이""임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026. 6. 18.자로 주택임차권의 승계인 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52052 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 5층 507호

용도: 오피스텔

감정가: 276,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.83㎡ (약 5.39평)

토지지분: 17.827㎡ (약 5.39평)

건물면적: 48.33㎡ (약 14.63평)

건물지분: 48.331㎡ (약 14.63평)

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2019년 02월 21일

건물총층수: 지하 2층, 지상 7층

해당층수: 5층

총세대수: 48호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 '도촌중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로3류에 접해 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2024년 01월 19일 접수된 주식회사 인천저축은행 외 1명의 가압류 (채권금액: 1,000,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 05일

확정일자: 2020년 09월 17일

배당신고일자: 2024년 04월 19일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항 및 주의사항

본건에는 '대항력있는임차인'이라는 표기가 있으나, 임차인 현황 상 김의석은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 또한, 'HF 인수조건 변경' 관련 정보와 함께, 2026년 6월 18일자로 주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사(HF)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 사실이 있습니다. 이는 임차인 관련 권리관계가 복잡할 수 있으나, 최종적으로는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 정리됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변에는 도촌중학교와 같은 교육시설 및 다수의 공원(섬말공원, 독고개공원 등)이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 도촌동 지역은 주거 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설 이용이 편리합니다. 다만, 과거 성남보호관찰소 이전 후보지로 거론되었을 당시, 일부 주민들이 지역 내 혐오·기피시설(화장장, 장례식장, 납골당 등)이 이미 존재하며 보호관찰소 추가 시 범죄 노출 위험이 커진다며 강하게 반발했던 사례가 있습니다. 이는 지역 주민들의 시설 입지에 대한 민감성을 보여주며, 향후 잠재적인 지역 이미지나 가치 판단 시 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 및 인근에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 주위 환경이 근린생활시설과 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 도촌중학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지역 주민들의 혐오/기피시설에 대한 민감성: 과거 보호관찰소 이전 반대 사례에서 보듯, 지역 주민들은 특정 시설의 입지에 대해 민감한 반응을 보일 수 있습니다. 이는 향후 지역 발전이나 부동산 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련 권리관계: '대항력있는임차인' 문구와 실제 권리 분석 결과의 차이가 있어, 복잡한 권리관계가 있었음을 시사합니다. 비록 현재 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 관련 서류 및 법적 검토를 철저히 해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔로, 실거주 및 투자 목적으로 접근할 수 있습니다. 주변 환경이 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활이 편리하며, 교통 접근성도 양호합니다. 권리관계 상 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확하게 인수할 권리가 없는 점은 장점입니다. 다만, 과거 지역 주민들의 혐오시설 관련 민감성이 있었던 점은 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 성남시 중원구 도촌동은 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 인근 시세: 최근 실거래가가 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 형성되어 있어, 시세 반영이 잘 이루어진 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 276,000,000원이며, 최근 2023년 12월 28일에 동일 건물 4층(전용면적 48.331㎡)이 280,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 반영하여 276,000,000원에서 285,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁률, 및 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.