나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52058 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 도촌중학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린
생활시설, 오피스텔, 주상용 건물 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하여 제반 교통상황
무난함.

건물의 구조

2019년 2월 21일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 7층건 내 3층 307호로서,
외벽: 외장석재마감, 드라이비트마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 하이샷시 이중창호

이용상태

업무시설(오피스텔)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 기계식주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형의 토지이고 근린생활시설 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20m, 북측으로 폭 약 12m, 동측으로 폭 약 10m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m~12m)접합, 중로1류(폭 20m
~25m)접합, 중로3류(폭 12m~15m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2014-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육
지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52058 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 3층 307호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 268,000,000원

토지면적: 17.83㎡ (약 5.39평)

건물면적 (전용): 48.33㎡ (약 14.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한 )

건축물 기본 정보:

- 건물명: 으뜸이레가

- 사용승인일: 2019년 2월 21일

- 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

- 층수: 지하 2층, 지상 7층 중 3층 307호

- 건물 총 면적: 4188.647㎡

- 토지 면적 (건물 부지): 742.2㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 도촌중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 주상용 건물 등으로 형성된 지역임.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하여 대중교통 및 차량 이용이 편리한 편임.

* 건물 구조 및 외관

2019년 2월에 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층에 위치함. 외벽은 외장석재마감, 드라이비트마감 등이며, 내벽은 벽지마감, 창호는 하이샷시 이중창호로 마감되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로

서측으로 폭 약 20m, 북측으로 폭 약 12m, 동측으로 폭 약 10m의 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌)에 속하며, 소로1류, 중로1류, 중로3류에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당함.

* 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역에 해당하여 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 채권자 정보

본 경매는 채권자 한국주택금융공사의 강제경매 신청으로 진행됨.

* 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임대차 관계 조사 시 폐문부재로 정확한 임대 관계 확인이 어려웠으나, 등기부상 전세권으로 설정되어 있으며 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* 등기부 요약

- 말소기준권리: 2021-07-16 접수된 한국주택금융공사의 전세권설정(을1). 권리금액 금280,000,000원.

- 주요 권리 내역:

* 2020-11-20 접수: 주식회사케이제이 소유권이전4번신탁등기말소 (말소)

* 2021-07-16 접수: 한국주택금융공사 전세권설정 (말소기준권리)

* 2024-01-19 접수: 주식회사인천저축은행외 1명 가압류 (말소)

* 2024-12-06 접수: 구리세무서장 압류 (말소)

* 2025-04-23 접수: 한국주택금융공사 강제경매 (말소)

* 2025-05-07 접수: 국민건강보험공단 압류 (말소)

- 등기부채권 총액: 1,280,000,000원 (모든 권리는 매각으로 소멸 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 지상권: 내용 없음.

- 비고: 특이사항 없음.

1.3. 상권분석

* 지역 특징

본건이 소재한 성남시 중원구 도촌동 일대는 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합건물 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 비교적 용이함.

* 주변 편의시설 및 학교

도촌중학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋음.

1.4. 생활정보

* 건물 내 편의시설

건물 내에는 엘리베이터, 급배수 및 급탕 설비, 난방 설비, 소방 설비, 기계식 주차장 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능함.

* 교통 접근성

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동이 용이한 간선도로망을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 제약

비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 군사 관련 규제가 적용될 수 있음.

* 임대차 조사 미비

현장 방문 시 임대차 관계 조사가 폐문부재로 인해 완전하게 이루어지지 못함. 다만, 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이며 인수되는 보증금은 없어 임차인 관련 리스크는 낮을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 말소기준권리인 전세권을 제외한 모든 후순위 권리들이 말소 대상이므로 권리 관계가 매우 깔끔합니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 최근 실거래가격을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2019년 준공)

* 권리관계가 매우 명확하며, 매각으로 모든 권리 소멸 예정

* 인수해야 할 임차인 보증금 없음

* 성남시 중원구의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 향후 시세 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,000,000원이며, 최근 2023년 12월에 유사 면적의 본건 오피스텔이 280,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다. 말소기준권리를 포함한 모든 권리가 소멸되고 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 반영하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.