나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1154 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1040 엘리시아아이티타워 12층1219호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분
건물(엘리시아아이티타워 제12층 제1219호))으로서 주변은 상업 및 숙박시설, 업무시설, 근
린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 수인분당선 '수원시청역' 및 노선 버스
정류장이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 내 제12층 제1219호로서
(사용승인일 : 2023.01.03)
외벽 : 강화유리 및 화강석붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 석재붙임 마감 등.
창호 : 커튼월 마감 등.

이용상태

본건은 현재 업무시설(사무소)로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

본건은 기본적인 공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 주차장
설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 3필지 일단의 가장형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한
토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 8미터 내외
의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(가) 소재 토지
기호(1)
도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정
비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2), (3)
도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행
안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1154 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (농OOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1040 엘리시아아이티타워 12층1219호

용도: 업무시설 (사무소)

사용승인일: 2023년 01월 03일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.38㎡ (약 1.32평)

토지지분: 4.38㎡ (약 1.32평)

건물면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

건물지분: 26.92㎡ (약 8.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 금액 정보

감정가: 242,000,000원

1.5. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 4층 / 지상 15층

해당층: 12층

1.6. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업 및 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 노선 버스 정류장도 가까이 위치하여 제반 교통상황은 우수합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 소재 토지는 3필지 일단의 가장형 토지로서 인접지와 대비하여 등고 평탄하며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 노폭 약 10미터 내외, 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2023년 02월 24일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1, 212,400,000원)입니다.

본 경매 사건은 2025년 04월 28일 접수된 수원지방법원 임의경매개시결정 (갑3, 186,491,056원)에 따른 것입니다.

낙찰자는 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매)를 인수 없이 소멸시키고 소유권을 취득하게 됩니다.

(갑2) 2023-02-24 접수된 김강유 명의의 소유권이전1번신탁등기말소 건은 해당 경매와 직접적인 권리 인수 관계가 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 212,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사웰빙솔루션(윤석종)

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자 등록일: 2024-02-22

대항력: 없음

주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 반환 의무가 없으나 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 '윤 '으로 표기합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

전반적인 권리관계는 명확하며, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건이 소재한 인계동 일대는 수원시청을 중심으로 금융, 보험, 행정기관 및 다양한 업무시설이 밀집해 있습니다. 또한, 상업 및 근린생활시설이 풍부하여 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다.

4.2. 유사 물건과의 비교

본건과 같이 수원시청역 인근에 위치한 업무시설은 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히 섹션 오피스의 경우, 소규모 기업이나 1인 창업자들에게 인기가 많아 공실률이 낮을 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

수인분당선 수원시청역을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로와의 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

수원시청, 각종 금융기관, 병원(수원윌스병원 등), 쇼핑시설(뉴코아아울렛 등), 문화시설(경기도 문화의 전당 등)이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.3. 주변 교육 및 의료시설

인근에 수원중학교, 수원여고 등이 위치하고 있으며, 아주대학교 병원과 같은 종합병원이 비교적 가까운 거리에 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권양도 및 관리 변동 과정에서 발생할 수 있는 특이사항이 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당받지 못할 경우 명도 협상 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2023년 사용승인된 신축 건물로 건물 노후도는 낮으나, 내부 설비 및 마감 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 초역세권에 위치한 신축 업무시설로, 최상의 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변 상업 및 업무 기능이 발달하여 안정적인 임대 수요가 기대되며, 권리관계 또한 명확하여 낙찰 후 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 임차인 명도 관련 사항은 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 수원시청역 도보 거리의 뛰어난 입지.

* 안정적 임대 수익: 업무시설 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 깔끔한 건물 상태로 관리 부담 적음.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 없이 깨끗한 소유권 확보 가능.

* 상권 활성화: 수원시청 인근의 발달된 상권으로 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 242,000,000원을 기준으로, 임대차 현황 및 주변 시세, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 결정할 수 있습니다. 다만, 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 예상 임대수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 상세한 입찰가 산정은 전문가와 상의하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.