나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1158 [1] 경기도 화성시 우정읍 조암리 801-6 경동주택 비동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일감정 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 화성시 장안면 어은리 소재 ""장안초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은
단독 및 다가구주택, 다세대주택, 공원, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층건 내 B동 1층 102호로서
외벽: 타일붙임 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 섀시 창호 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구조는 방2, 거실, 주방, 화장실, 베란다 등인 것으로
인근 주민에게 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 각 폭 약 8미터 및 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(조암2), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-08-03)(화성오산교육지원청 문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 건물상에 동별 구분이 표기되지 않아 게시판상 안내문에 기재된 내용으로 B동임을
확인하였고 호별 표기도 오래되어 선명하지 않으나 명판을 통해 확인하였는 바, 경매시
동 및 호별 위치 확인후 경매 참여하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경1158 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

2.2. 소재지 및 개요

소재지: 경기도 화성시 우정읍 조암리 801-6 경동주택 비동 1층102호

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 B동 1층 102호

용도: 다세대주택

건축년도: (제공된 정보 없음, 유사건물 1985년~1993년)

2.3. 면적

토지면적: 27.43㎡ (약 8.30평)

토지지분: 27.43㎡ (약 8.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.46㎡ (약 13.45평)

건물지분: 44.46㎡ (약 13.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 가격정보

감정가: 45,000,000원 (4천 5백만원)

2.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 조암리 소재 주거지역 내에 위치하며, 인근은 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 공원, 학교 등으로 형성되어 있음. 화성시 장안면 어은리 소재 "장안초등학교" 북서측 인근에 위치함.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편임.

3.3. 토지 이용현황

부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 및 4미터 정도의 포장도로에 접함.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(조암2), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 도시개발구역, 성장관리권역.

- 상대보호구역 및 절대보호구역 관련 내용은 화성오산교육지원청 문의 필요.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

- 말소기준권리: 2014년 03월 14일 접수된 경기화성새마을금고의 근저당 (을8, 20,000,000원)

- 매각으로 소멸되는 권리: 을8, 을10 (근저당), 갑5~갑10 (가압류), 갑11 (임의경매) 등 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4.2. 채무 총액

등기부상 채무 총액(근저당, 가압류, 임의경매 등)은 약 130,167,873원 (1억 3천 1백 6십 7만 8천 7백 3십원)으로 파악됨. 이는 감정가 대비 높은 수준임.

4.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

5. 상권분석

5.1. 최근 거래 사례

최근 2026년 5월 27일, 본건과 유사한 면적(44.07㎡)의 다세대주택("동명주택3차가동", 1993년 건축)이 70,000,000원(7천만원)에 거래된 사례가 있음.

유사한 시기에 거래된 다른 연립주택 (50.4㎡, 1985년 건축)은 60,000,000원, (67.77㎡, 1985년 건축)은 72,000,000원에 거래됨.

5.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례 중, 본건의 건물 면적(44.46㎡)과 유사한 44.07㎡의 다세대주택이 70,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시점에서의 본건 건물 가치는 최소 70,000,000원 이상으로 추정할 수 있음. 감정가(45,000,000원) 대비 시세가 높게 형성되어 있음.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 학교(장안초등학교 인근), 공원 등이 위치하여 주거 편의성이 양호한 편임.

6.2. 주거환경

건물은 철근콘크리트조로, 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 화장실, 베란다 등으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 노후화

주변 유사건물들의 건축년도가 1985년~1993년으로, 본 건물 또한 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

7.2. 정확한 호수 확인 필요

본건은 건물상 동별 구분이 명확히 표기되지 않았으며, 호별 표기 또한 오래되어 선명하지 않음. 경매 참여 전 현장에서 반드시 동 및 호수를 정확히 확인해야 함.

7.3. 토지이용계획상 제한

상대보호구역, 절대보호구역에 해당되어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있을 수 있으므로, 화성오산교육지원청 문의가 필요함.

8. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 우정읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가 45,000,000원 대비 최근 실거래 시세가 70,000,000원 이상으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임. 임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요소임. 다만, 건물 노후화 가능성, 정확한 호수 확인 필요성, 토지이용계획상의 일부 제한 사항 등을 사전에 충분히 검토해야 함. 높은 총 채무액은 조기 매각 가능성을 시사하지만, 입찰 시에는 권리 분석 내용을 숙지하고 신중한 접근이 요구됨.

9. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 최근 실거래 시세 형성

* 임차인 보증금 인수 부담 없음

* 주거 지역 내 입지 및 기본적인 교통/생활 편의시설 접근성

10. 예상 입찰가

최근 실거래가(70,000,000원)와 감정가(45,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 58,000,000원에서 65,000,000원 사이로 예상됨.

본건의 예상 입찰가는 60,000,000원 (6천만원)으로 제안함. 이는 감정가 대비 약 133% 수준이며, 최근 실거래가 대비 약 85% 수준으로, 권리관계 및 현장 확인을 통해 추가적인 가격 조정 가능성이 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.