나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55602 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 6-1 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 '와우고등학교' 북측 원거리에 위치하며 주변은 공장 및 창고, 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실, 다용도실 등)으로서, 이해관계인의 부재로 인하여 단지 내 유사부동산의 평가전례상 도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55602 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 동화리 6-1 3층302호

용도: 연립주택 (건물 내부 이용상태는 다세대주택으로 명시됨)

감정가: 122,000,000원

토지면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

토지 지분: 33.3㎡ (약 10.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.95㎡ (약 22.07평)

건물 지분: 72.95㎡ (약 22.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 맹OO

특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 '와우고등학교' 북측 원거리에 위치하고 있습니다.

주변은 공장 및 창고, 농경지 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

건물은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

주변 지역은 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않으나, 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 향후 개발 방향에 따라 환경 변화 가능성은 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 맹OO입니다.

말소기준권리는 2013년 7월 24일 접수된 북서울농업협동조합의 근저당권(을6, 채권최고액 96,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본 요약상 을8, 갑8, 갑9, 갑10 등 후순위 권리들은 말소 처리되어 있습니다.

다만, '중복사건' 표기는 추가적인 경매 절차가 있거나, 동일 물건에 대한 다른 사건 번호가 존재할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 법원에 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 파악됩니다. 그러나 임대관계가 '미상'이므로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 현장 조사 등을 통해 면밀히 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역 내 연립 및 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다.

2026년 5월 29일, 2016년 건축된 전용면적 53.61㎡의 다세대주택이 128,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 238.7만원)

2026년 5월 31일, 1995년 건축된 전용면적 80.74㎡의 연립주택이 145,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 179.6만원)

2026년 5월 18일, 동일한 1995년 건축된 전용면적 80.74㎡ 연립주택이 70,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 86.7만원)

본건의 건물면적(72.95㎡)은 80.74㎡ 주택과 유사하며, 건축 연도 정보는 불확실하나 1995년식 또는 그 이전으로 추정 시, 평당 약 180만원 내외의 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 이를 적용하면 72.95㎡ 기준 약 1억 3,100만원 수준의 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

감정가 1억 2,200만원은 주변 시세 대비 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 '와우고등학교' 인근 지역에 위치하며, 주변은 공장, 창고, 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경이 쾌적하지만은 않을 수 있습니다.

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물 내부는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실, 다용도실 등으로 구성된 다세대주택 형태로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

위생, 급배수, 난방 설비는 구비되어 있습니다.

인근 지역의 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 봉담읍 중심지와의 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 추가 경매 절차가 존재할 수 있으므로, 법원 확인 필수.

부동산 강제 경매: 채권자의 신청으로 진행되며, 채무 관계의 복잡성 확인 필요.

임대관계 미상: 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성.

현황 불일치 가능성: 이해관계인 부재로 인한 도면, 외부 관찰, 탐문 등으로 평가된 내용과 실제 현황 간 일부 차이가 있을 수 있음.

주변 환경: 공장, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어 소음, 악취 등 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 연립주택(다세대주택)으로, 감정가는 1억 2,200만원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주택이 1억 3,000만원대 이상에서 거래된 사례가 있어, 감정가 대비 추가 상승 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, '중복사건' 표기 및 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 해당 리스크를 충분히 해소해야 합니다. 전반적으로는 시세 대비 저평가 가능성이 있으며, 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최근 거래된 주변 유사 물건들의 시세가 본건 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

건물의 전용면적이 72.95㎡로, 1인 가구 및 소가족에게 적합한 크기입니다.

강제경매 물건으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높아 비교적 안전한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 128,000,000원에서 140,000,000원 범위로 예상됩니다.

이는 유사 면적 및 연식의 주택 거래가 1억 3천만원대 이상에서 이루어진 점과 감정가(1억 2,200만원)를 반영한 가격입니다.

'중복사건' 및 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 입찰 희망가는 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

최종 입찰가는 입찰 직전의 시장 상황, 경쟁 물건 정보, 현장 조사 결과, 그리고 본건의 리스크 요인에 대한 최종적인 판단에 따라 조정되어야 합니다.

주변 시세 적용 시 예상 가치는 약 1억 3,100만원 수준이나, 2016년식 다세대 주택의 높은 평당가(약 238.7만원)를 고려하면, 건물 상태 및 연식에 따라 1억 4,000만원 이상까지도 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 위험 요인을 종합적으로 고려하여, 135,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.