나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1066 [1] 경기도 수원시 장안구 이목동 산1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온감정 · 평가일 2025.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 소재 ""계명고등학교"" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 대체로
자연림이며, 농경지 등도 소재하는 마을주변야산지대 입니다.

교통상황

본건까지 소형차량의 접근이 가능하고, 인근에 소재하는 노선버스정류장까지의 거리 및 운행
빈도 등으로 보아 대중교통사정도 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

완경사의 부정형 토지로서, 수목이 자생하는 자연림상태 입니다.

인접 도로상태

본건은 임야도상 맹지이나 실제 2.5~3미터 정도의 농로를 이용하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대미상 입니다,
2. 구내에 있는것으로 보이는 운동시설 등은 본건과는 관계없는 것으로 평가에서 제외합니다
(사진용지 참고).
3. 본건의 임도는 수원둘레길의 일부로 보입니다.(사진용지 참고)

물건 비고

1.지분매각
2.공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3.지상의 운동시설등 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1066 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

채무자: (제시정보 없음)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 장안구 이목동 산1

용도: 임야

감정가: 294,399,250원

매각대상: 토지지분매각

토지면적: 37,987.00㎡ (약 11,491평)

토지지분: 9,496.75㎡ (약 2,873평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항:

1. 지분매각 물건이므로 공유자 지분 비율 및 관계에 대한 이해가 필요합니다.

2. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효됩니다.

3. 지상에 있는 운동시설 등은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 이목동에 소재하며, 계명고등학교 북측 근거리에 위치합니다. 주변은 대체로 자연림 및 농경지가 소재하는 마을 주변 야산지대입니다. [cite: original prompt]

2.2. 교통상황

본건까지 소형 차량의 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편입니다. [cite: original prompt]

2.3. 토지 현황

토지는 완경사의 부정형 토지이며, 수목이 자생하는 자연림 상태입니다. [cite: original prompt]

2.4. 도로 상황

임야도상으로는 맹지이나, 실제로는 2.5~3미터 폭의 농로를 이용하여 접근이 가능합니다. [cite: original prompt]

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 개발에 상당한 제한이 있습니다. [cite: original prompt] 이목동 일대는 지구단위계획구역으로 지정되어 관리되고 있으며, 일부 지역에서는 보전용지에서 주거용지 등으로의 변경 계획도 있으나, 본건은 자연림 상태의 보전산지로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. [cite: original prompt]

3.2. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 2월 5일 접수된 조경하 근저당권(을20)으로, 금액은 105,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 이하 권리들은 소멸될 예정입니다. [cite: original prompt]

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 235,000,000원입니다. [cite: original prompt]

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 파악된 임차인은 없습니다. [cite: original prompt]

4. 상권분석

본건은 도시지역 내 자연녹지 및 보전산지로 지정된 임야로, 주변이 주로 자연림으로 이루어져 있어 일반적인 상권 형성은 미미합니다. 인근에 계명고등학교가 소재하고 있으나, 해당 토지 자체는 상업 활동과는 거리가 먼 지역입니다. [cite: original prompt]

5. 생활정보

본건 인근에는 계명고등학교가 위치하고 있어 교육 시설과의 접근성은 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 불편하고 주변에 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. [cite: original prompt] 수원시 전반적으로는 폐기물 처리시설을 지하화하고 상부에 공원이나 체육 시설을 조성하는 등 주민 편의시설을 확충하려는 노력이 있으나, 이는 주로 도심 지역이나 생활권 주변에 해당하며 본건 임야 지역과는 직접적인 관련성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 지분 매각으로, 공유자와의 관계, 명도 및 이용에 있어 잠재적인 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이에 따른 입찰 전략 수립이 필요합니다.

* 맹지 및 접근성: 공식적으로 맹지이며, 농로를 통한 접근만 가능하므로 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 개발 제한: 도시지역 내 자연녹지, 보전산지, 개발제한구역 등 다수의 규제로 인해 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

* 미이용 상태: 현재 수목이 자생하는 자연림 상태로, 활용도를 높이기 위한 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

* 제외 물건: 지상 운동시설 등은 매각 대상에서 제외되므로, 현 상태 그대로 인수 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 장안구 이목동 소재 자연림 상태의 임야 지분 매물입니다. 계명고등학교 인근에 위치하지만, 개발제한구역 등 다수의 토지이용 규제로 인해 개발에 제약이 많습니다. 또한, 맹지에 가까운 지리적 조건과 지분매각이라는 특수성을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 공유자로서의 권리 행사 또는 장기적인 관점에서의 투자가 적합할 수 있습니다. 대중교통 접근성이 떨어지고 현 상태로는 활용도가 낮아, 명확한 개발 계획이나 활용 방안 없이는 투자가 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 지역의 잠재적 가치: 수원시의 도시 계획 변경 및 개발 가능성에 따른 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 지분 매각으로 인해 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 참여가 가능합니다.

* 자연 녹지 활용 가능성: 규제 범위 내에서 자연 친화적인 활용 방안(예: 임야 관리, 장기 보유 등)을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분매각이며, 개발 제한이 많고 접근성이 낮은 임야이므로 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 294,399,250원을 기준으로, 토지 지분 면적(약 2,873평)과 해당 지역의 토지 시세를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 분석이 필수적이며, 공유자 우선매수 여부도 중요한 변수가 될 것입니다. 현재로서는 보수적인 접근을 권하며, 본건 감정가의 70%~90% 수준에서 시장 상황 및 경쟁 입찰 강도를 고려하여 결정하는 것이 일반적입니다. (인수 보증금 0원으로, 입찰가 산정 시 별도 고려사항 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.