나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55461 [1] 경기도 수원시 팔달구 매산로2가 27-6 유-펠리스 13층1308호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 매산로1가 소재 '수원역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 후면상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수원역(지하철1호선, 수인분당선)이 소재하는 등 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상15층 건물 중 13층 1308호로서,
사용승인일 : 2019.12.12.
외벽 : 석재붙임, 일부 커튼월마감 등,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

생활숙박시설(현황 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터, 소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 상업용 건물부지로 이용중이며, 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55461 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동인천새마을금고 (말소기준권리 근저당권자)

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 매산로2가 27-6, 유-펠리스 13층1308호

건물명: 유-펠리스 (U-PALACE)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상15층

사용승인일: 2019년 12월 12일

해당 층: 13층

총 층수: 15층

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.37㎡ (약 1.02평)

토지 지분: 3.3701㎡ (약 1.02평)

건물면적: 17.37㎡ (약 5.25평)

건물 지분: 17.37㎡ (약 5.25평)

건물 전용면적: 17.37㎡ (약 5.25평)

1.4. 감정가

감정가: 113,000,000원

1.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.6. 공부상 용도 및 현황

공부상 용도: 숙박시설

현황 이용: 생활숙박시설 (현 오피스텔로 이용중)

1.7. 등기부 요약 (말소기준권리 을1: 동인천새마을금고 근저당 106,700,000원)

총 등기부채권액: 151,195,831원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

1.8. 건축물대장 주요 정보

건물 주용도: 숙박시설 (생활숙박시설 및 근린생활시설)

총 동 연면적: 7160.3097㎡

건폐율: 63.2775%

용적률: 797.1592%

총 세대수: 218세대 (집합건물)

주차대수: 30대 (기계식 13대 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 매산로2가 소재 '수원역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 수원역(지하철 1호선, 수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 외부 및 내부 상태

* 외벽: 석재붙임, 일부 커튼월 마감 등

* 창호: 시스템 창호 등

* 건물 내 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

2필 일단의 상업용 건물부지로 이용 중이며, 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지입니다.

2.5. 인접 도로상태

서측으로 노폭 약 8m, 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 비행안전제5구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

2.7. 주변 시설 및 환경 (주거 환경 관련)

본건이 위치한 유-펠리스 건물 자체에 대해, 일부 거주자들은 주변 소음과 방음에 대한 언급이 있으며, 자리나 위치에 따라서는 LED 불빛으로 인한 눈부심, 수납공간 부족, 환풍 관련 불편함 등을 언급하는 후기가 있습니다. 다만, 수원역 인근에 위치하여 로데오거리, 문화관광지, 백화점, 금융 비즈니스 센터 등이 인접해 있어 생활 편의성은 높은 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

을1: 동인천새마을금고 근저당 (106,700,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑7, 갑8, 갑9, 갑10)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소될 것으로 예상되는 권리:

* 갑3: 주식회사경보디앤씨 소유권이전2번신탁등기말소 (2020-01-07)

* 갑4: 이광훈 소유권이전 (2020-01-07, 매매)

* 을1: 동인천새마을금고 근저당 (2020-01-07)

* 갑7: 삼성카드 가압류 (2024-06-19)

* 갑8: 롯데카드 가압류 (2024-06-19)

* 갑9: 현대카드 가압류 (2024-07-19)

* 갑10: 동인천새마을금고 임의경매 (2025-04-23)

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임대관계가 불명확하므로, 잔금 납부 후 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 수원역 인근의 상업지역에 위치하여 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다. 수원역을 중심으로 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로, 유동인구가 풍부한 곳입니다.

4.2. 상업시설 밀집도

인근에 로데오거리, 백화점 등 다양한 상업 및 편의 시설이 밀집해 있어 상권 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

수원역을 중심으로 대형마트, 편의점, 식당, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 1호선 및 수인분당선 환승역인 수원역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

5.3. 건물 편의 시설

건물 내 엘리베이터, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불명확

임차인 현황에서 인수할 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 파악됩니다. 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리 상태

2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 일부 거주자 후기에서 방음, 소음, 환풍 등에 대한 언급이 있어 건물 관리 상태 및 층간 소음에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 도시 계획 및 개발 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 비행안전구역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 적용되고 있어, 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원역 역세권에 위치한 생활숙박시설(현 오피스텔)로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 임대 관계가 미상이고, 일부 거주자들의 소음 및 방음 관련 후기가 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원역 도보 거리 역세권으로, 대중교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 활발한 상권: 업무시설, 오피스텔, 상가 등이 밀집한 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 113,000,000원입니다. 현재 파악된 채무 총액은 151,195,831원으로 감정가보다 높으나, 경매 절차 진행 시 최종 낙찰가는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 실제 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 임차 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 주변 시세 및 실제 현장 조사를 통해 정확한 적정가를 산출하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종적인 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.