나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55409 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 665-61 위너스빌 105동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 다세대주택, 아파트, 근생활시설, 농경지, 공원, 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아
대중교통상황은 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건내 2층 201호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기 및 석재 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 수원지방법원 용인시법원의 임차권등기명령(2023카임69)으로 2023.05.
30일자로 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55409 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 665-61 위너스빌 105동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 2억 8,100만원

* 면적:

* 토지: 45.46㎡ (약 13.75평)

* 건물: 69.13㎡ (약 20.91평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축연도: 2017년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 농경지, 공원, 임야 등이 혼재된 지역입니다. "중일초등학교" 북측 인근에 소재하고 있습니다.

* 교통상황:

차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로상태:

본건은 남서측으로 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경55409) 등기입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 채권 총액:

등기부상 채권 총액은 225,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이현숙)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-26

* 확정일자: 2021-04-06

* 배당신고일자: 2023-05-30

* 대항력 및 인수 여부:

등기사항전부증명서상 수원지방법원 용인시법원의 임차권등기명령(2023카임69)으로 주택임차권이 등재되어 있으나, HUG 인수조건 변경 확약서가 2026년 6월 1일 제출됨에 따라, 신청채권자(주택도시보증공사)가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않는 것으로 해석됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑구 5: 소유권 이전 (2021-05-17)

* 갑구 6: 소유권 이전 (2021-11-24, 매매 225,000,000원)

* 갑구 7: 강제경매 (2025-04-08, 주택도시보증공사, 225,000,000원) - 말소기준권리

* 을구 5: 주택임차권 (2023-05-30, 이현숙, 225,000,000원) - 말소 예정

1.3. 상권분석

* 주위 환경:

본건 주변은 주거지역과 근린생활시설, 그리고 녹지 공간이 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 상권 특성:

생활 편의시설이 밀집된 지역은 아니며, 주로 단지 내 또는 인근의 소규모 상가 이용이 가능합니다. 대중교통 접근성이 다소 불편한 점은 상권 활성화에 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

"중일초등학교"가 북측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 건물 상태 및 설비:

철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택입니다. 내부에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 석재 마감, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

'대항력있는 임차인'으로 명시되어 있으나, HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 잔존 임대차 보증금은 매수인이 인수하지 않아 임차인 관련 리스크는 해소된 것으로 보입니다. 다만, 인수 조건 변경 과정 및 말소 처리 과정에서 변동 사항이 없는지 최종 확인이 필요합니다.

* 개발 제한:

토지이용계획상 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발이나 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 교통 불편:

대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어 자가용 의존도가 높을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

* 요약:

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치한 다세대주택으로, 최근에 신축(2017년)되어 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 가장 큰 특징은 임차인과의 보증금 인수 문제가 HUG 조건 변경으로 인해 매수인에게 부담되지 않는다는 점입니다.

* 물건 가치:

감정가는 2억 8,100만원이나, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 분석했을 때 시세는 2억 2,000만원~2억 5,000만원 수준으로 판단됩니다. 감정가 대비 시세가 낮아 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주요 강점:

임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리 관계가 비교적 명확하며, 신축 연식으로 인한 건물 관리 용이성.

* 차별점:

HUG 조건 변경으로 인해 인수 부담이 없어지면서, 권리 분석에 대한 부담이 크게 줄어든 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(69㎡)의 '헤렌하우스'(2020년식)가 2026년 5월 2억 2,000만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가(2억 8,100만원)는 최근 시세보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

본건과 유사한 면적 및 연식의 실거래가를 고려하고, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 좋겠습니다.

이에, 약 2억 2,000만원 ~ 2억 4,000만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 2억 3,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.