나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55671 [1] 경기도 화성시 반송동 103-5 거성프라자 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""동탄복합문화센터"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 음식
점, 소매점포, 쇼핑센터, 위락시설 등 각종 상업용 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트단
지, 단독주택단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 7층 701호(기호1), 7층 702호(기호2), 7층
703호(기호3)호로서
외벽 : 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 석재 등 인테리어 마감.

이용상태

본건 기호1~3는 현황 하나의 영업장(유흥주점)으로서, 현재 영업 중임.

설비내역

위생설비, 시스템 냉.난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 대로3류, 소로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m
~12m)(특수도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 기호2 공부상 용도는 의원이나, 현황은 유흥주점임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~3의 임대중인 것으로 탐문조사되나, 임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각, 본건 목록 1~3은 현황 하나의 용도(유흥주점)로 이용중이나 건축물현황도상의 상호경계(벽체유지)를 하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경55671 (1) 사건에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 반송동 103-5 거성프라자 7층 701호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 884,000,000원이며, 토지 면적은 55.96㎡ (약 16.9평)이고, 건물 면적은 322.25㎡ (약 97.5평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 인 입니다.

본 건은 공동담보로 진행되며, 목록 1~3은 현황 하나의 용도(유흥주점)로 이용 중이나 건축물현황도상의 상호 경계(벽체 유지)를 하고 있다는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄복합문화센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 음식점, 소매점포, 쇼핑센터, 위락시설 등 각종 상업용 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택단지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.

건물은 대로3류, 소로1류와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 속합니다.

반송동 지역은 동탄 신도시 개발과 함께 상업 기능이 발달했으며, 주요 상업 시설로 백화점, 대형마트, 영화관, 다수의 음식점 및 유흥업소가 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 3월 30일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당권(금711,600,000원, 을9)으로, 본 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다.

해당 근저당은 임의경매(2025타경55671)의 근거가 되었습니다.

본 건 등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액은 762,544,455원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-17

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 여부는 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 경기도 화성시 반송동 일대는 동탄복합문화센터 북서측 인근에 위치하며, 상업용 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상업 활동이 활발한 지역입니다.

특히, 본 건은 현황 하나의 영업장(유흥주점)으로 이용 중이며, 현재 영업 중에 있습니다.

하지만 본 건 기호2의 경우 공부상 용도는 의원이나 현황은 유흥주점으로 이용 중인 용도 불일치 사항이 있습니다.

반송동은 동탄역 역세권을 중심으로 형성된 상업 지구로서, 다양한 프랜차이즈, 은행, 통신사, 마트 등이 운영되고 있으며, 상층부에는 병원, 학원 등이 주로 입점해 있습니다. 공실률 또한 낮은 편으로 배우 수요가 탄탄한 지역으로 분석됩니다.

다만, 유흥업소 밀집 지역의 특성상 업종 구성에 대한 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 경기도 화성시 반송동 지역에 위치하며, 차량 접근성이 우수하고 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 음식점, 쇼핑센터, 근린생활시설 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 동탄복합문화센터가 인근에 위치하여 문화 및 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

주거 단지와 상업 단지가 혼재된 지역으로, 다양한 연령대의 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 본 건 기호2는 공부상 용도가 의원으로 되어 있으나, 현재 유흥주점으로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 건축물 관련 규제나 용도 변경 등에 문제가 발생할 수 있으며, 관련 법규 확인 및 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 내부 벽체 유지: 목록 1~3호가 하나의 유흥주점 영업장으로 이용되고 있으나, 건축물현황도상으로는 상호 경계(벽체 유지)가 되어 있습니다. 내부 구조 변경 시 추가적인 공사나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 내역 미상: 본 건 기호1~3호가 임대 중인 것으로 탐문되나, 구체적인 임대 내역은 미상입니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 반송동 중심상업지역 내에 위치한 근린상가로, 입지적으로 우수한 편이며 현재 유흥주점으로 성업 중입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋고, 주변 상권 또한 발달되어 있어 잠재력이 높은 물건으로 판단됩니다.

하지만 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 내부 구조 관련 사항 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 정확한 현황 파악과 추가적인 법규 검토를 통해 위험 요소를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄복합문화센터 인근 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 현재 영업 중: 유흥주점으로 현재 운영 중이므로, 즉시 수익 창출이 가능한 점이 장점입니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 상권 활성화에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 이용객 접근성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 884,000,000원입니다.

인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 본 건의 입찰가는 감정가를 기준으로 산정할 수 있습니다.

다만, 시장 상황, 물건의 하자 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 감정가 884,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려하되, 물건의 실제 가치와 투자 목표에 부합하는 가격으로 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.