나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1152 [1] 경기도 화성시 반월동 311-70 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반월동 소재 ""반월자이더파크아파트"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
농경지, 창고, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통 사정
은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 현황 전기타(화원)로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.
(지적상 남측의 광대로와 접해있지만, 직접출입은 불가한 상태임.)

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 공공주택지구, 상대보
호구역, 비행안전제6구역(전술), 농업진흥구역, 접도구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관
한허가구역(지정기간:23.09.05.~25.09.04.)임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 인접 필지와 경계구분없이 접해있어 지적경계가 불명확하므로, 경매진행 시 이해관
계자들은 참고바람.
- 본건 토지는 접도구역에 일부 저촉되는바, 개략적인 면적을 산정(약 264㎡)하여 이를 감안
하여 평가하였음.
- 본건 지상에 소재하는 수목은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 파이프조 비닐하우스 521㎡ 포함
2. 채권자로부터 2026.5.27.자에 '채무자는 비닐하우스 소유권을 채권자에게 양도하고, 담보권 실행시 임의처분에 대하여 이의제기 하지 않는다'는 내용의 양도담보계약서 및 임의처분각서가 제출됨
3. 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
4. 본건 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함
5. 본건 토지는 접도구역에 일부 저촉되는 바, 개략적인 면적을 산정하고 이를 감안하여 평가함
6. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경1152 (1)

소재지: 경기도 화성시 반월동 311-70

용도: 답 (전답)

감정가: 591,934,000 원

토지면적: 626.00㎡ (약 189.4평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 521.00㎡ (파이프조 비닐하우스)

1.2. 매각 대상

토지매각 (경기도 화성시 반월동 311-70 토지 626㎡)

제시외 건물: 파이프조 비닐하우스 521㎡ (일괄매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 반월동 소재 "반월자이더파크아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 창고, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거, 산업, 농업 기능이 혼합된 환경을 이루고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 본건 토지는 서측 및 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 지적상으로는 남측의 광대로와 접해있으나, 직접적인 출입은 어려운 상태입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본건 토지는 사다리형의 토지로서, 현황 전기타(화원) 용도로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한사항은 다음과 같습니다.

* 농림지역

* 대로1류 (폭 35m~40m, 접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 공공주택지구

* 상대보호구역

* 비행안전제6구역 (전술)

* 농업진흥구역

* 접도구역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.09.05.~2025.09.04.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리분석)

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 16일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을9)입니다. 이 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 568,013,370원입니다.

등기부상 주요 권리 내역:

* 근저당: 농협은행주식회사 (280,800,000원)

* 지상권: 농협은행주식회사 (말소)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (124,247,649원), 농협은행 (21,926,055원), 삼성생명보험주식회사 (13,835,181원), 농협은행주식회사 (77,687,976원), 태안농업협동조합 (49,516,509원)

* 임의경매개시결정: 농협은행 (2025타경1152)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건에 등기부상 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 일괄매각 대상이나, 제시외 건물인 파이프조 비닐하우스(521㎡)의 소유권이 채무자에서 채권자로 양도되었으며, 담보권 실행 시 임의 처분에 대한 이의를 제기하지 않는다는 내용의 양도담보계약서 및 임의처분각서가 제출되었습니다. 이로 인해 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 소유권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 본건 토지는 농지(답)로, 매각 허가 결정 시까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 반환이 거부될 수 있습니다.

* 본건 토지는 접도구역에 일부 저촉되어, 약 264㎡ 면적을 감안하여 평가되었으며, 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 본건 토지 지상에 소재하는 수목은 거래 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 본건 토지는 인접 필지와 경계 구분 없이 접해있어 지적 경계가 불명확할 수 있습니다.

* 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 토지는 아파트 단지, 농경지, 창고, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하여, 다양한 용도의 시설과 혼합된 지역적 특성을 보입니다. 이는 향후 개발 가능성 또는 용도 변경 가능성을 시사하지만, 동시에 개발 행위에 대한 다양한 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 "반월자이더파크아파트" 단지가 소재하고 있어 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, 근린생활시설이 혼재하는 지역 특성상 소매점, 식당 등의 이용도 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 문화 시설 등은 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

제공된 정보와 일반적인 지역 정보 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주변에 공장 및 창고 등이 혼재하는 점은 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건 토지는 '답'으로 현황 이용 중이므로, 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수 조건입니다. 해당 증명서 미제출 시 매각이 불허되고 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 요건을 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 법정지상권 및 제시외 건물

일괄매각 대상에 포함된 제시외 비닐하우스(521㎡)는 소유권이 채권자에게 양도된 상태이며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 소유자가 되더라도 비닐하우스의 철거, 사용 등에 대한 법적 분쟁이 발생할 소지가 있어, 매수인의 재산권 행사에 큰 제약을 줄 수 있는 매우 중대한 리스크 요인입니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 접도구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 용도지역 지정 및 제한사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 이용 및 개발 행위에 있어 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 특히 접도구역 저촉으로 인한 토지 이용 면적 축소 가능성도 존재합니다.

6.4. 기타

지적 경계가 불명확할 가능성이 있으며, 원상회복 명령이 발해질 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 농지로서 취득 자격증명 확보가 필수적이며, 제시외 비닐하우스의 복잡한 소유권 이전 및 법정지상권 불분명 문제, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항으로 인해 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 잠재적 가치보다는 명확한 리스크 해소 방안을 최우선으로 검토해야 합니다. 비닐하우스 소유권 및 사용 권한에 대한 채권자와의 명확한 협의 없이는 취득을 권유하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 본건 토지는 아파트 단지와 인접하고 있어 향후 개발 가능성이 잠재되어 있습니다. (단, 관련 법규 및 제한 사항 확인 필수)

* 농지 취득 자격이 있다면, 상대적으로 낮은 경쟁 속에서 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다. (단, 자격 증명 필수)

* 채권자와의 협의를 통해 제시외 비닐하우스 관련 문제를 명확히 해결할 경우, 토지 활용도를 높일 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정합니다. 본건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

본 물건은 농지 취득자격, 법정지상권 미확인, 복잡한 권리관계, 다수의 토지 이용 제한 등 상당한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 위험 부담을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적인 투자 판단이 될 것입니다.

감정가: 591,934,000원

보수적 예상 입찰가 범위: 약 414,350,000원 ~ 473,550,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.