나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55699 [1] 경기도 수원시 장안구 송죽동 450-13 제이디펠리시티 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 ""송죽초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주
변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주변 환경은 보통입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중
교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물 중 제2층 제202호로서,
(사용승인일자 : 2020.01.17)
외벽 : 치장벽돌 노출 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 마감 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 다세대주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측 및 남서측으로 각각 폭 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및
이용상황 등은 집합건축물대장 상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로
실제와 다소 상이할 수 있습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이상대)로부터 2026.05.04.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건소재지: 경기도 수원시 장안구 송죽동 450-13 제이디펠리시티 102동 2층202호

사건번호: 수원지방법원 2025타경55699 (1)

용도: 다세대주택

감정가: 208,000,000원

토지면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

건물면적: 41.18㎡ (약 12.46평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물 중 제2층 제202호

사용승인일자: 2020.01.17

총괄표제부: 대지면적 607㎡ (약 183.62평), 연면적 1286.45㎡ (약 389.13평), 건축면적 334.86㎡ (약 101.30평), 건폐율 55.17%, 용적률 209.93%, 주용도 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대, 제1,2종근린생활시설), 총세대수 14세대, 주차 16대

102동 표제부: 연면적 406.24㎡ (약 122.91평), 건축면적 136.02㎡ (약 41.15평), 건폐율 22.41%, 용적률 66.93%, 지상 5층, 승강기 1대, 사용승인일 2020.01.17

전유부 202호: 102동 2층 202호

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주변 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접도로: 본건 소재 토지 북서측 및 남서측으로 각각 폭 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑3 (주택도시보증공사 가압류, 2023.05.18.)

권리분석 결과: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부요약:

* 갑1: 소유권보존 (김진수 외 1명)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (이진재, 매매)

* 을1: 주택임차권 (이 , 보증금 187,500,000원, 말소예정) - 전입 2022.10.20, 확정 2022.09.19

* 갑3: 가압류 (주택도시보증공사, 3,091,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 압류 (부평세무서장)

* 갑5: 압류 (서울특별시)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 187,500,000원) - 수원지방법원 2025타경55699

* 갑7: 압류 (국민건강보험공단)

총 등기부채권액: 3,278,500,000원

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변지역: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 주변시설: 송죽초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거형태: 본건은 다세대주택으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 송죽초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 건물설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: 임차인 이 (보증금 187,500,000원, 전입 2022.10.20, 확정 2022.09.19)에 대하여 HUG(주택도시보증공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 따라 실제 인수 부담 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 미상 임대관계: 기타 참고사항에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 현장조사 한계: 현장조사 시 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용상황이 공부와 다를 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 1월에 사용승인된 JD펠리시티 102동 2층 202호 다세대주택으로, 비교적 신축급에 속합니다. 송죽초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 권리분석상으로는 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 임차인 이 관련 HUG의 확약서 내용이 실제 낙찰자에게 미칠 영향에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 확약서의 해석에 따라 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있는 점을 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 내부 컨디션 양호 예상.

* 초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 환경.

* 권리관계 리스크 해소 시, 시세 반영 및 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

입력된 JSON 정보에 따르면, 유사한 단지인 "해피하우스(101,102동)"의 32.83㎡(약 9.93평)이 2026년 6월 9일 13,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,309만원의 시세입니다.

본건은 41.18㎡(약 12.46평)이며, 건축년도 또한 2020년으로 더 최신입니다. 본건 면적에 유사 단지의 평당 단가를 적용 시, 약 16,300만원 (1,309만원/평 * 12.46평)의 시세가 추정됩니다.

감정가는 20,800만원으로, 분석된 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가 제안:

감정가 20,800만원 대비 시세는 약 16,300만원으로 파악됩니다. 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

임차인 관련 리스크를 고려하여 보수적으로 접근해야 하며, 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려할 때, 166,400,000원 ~ 187,200,000원 범위입니다.

주변 시세(약 16,300만원)를 감안하여, 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

최종적으로, 임차인 관련 확약서 내용에 대한 명확한 확인과 추가적인 현장 조사를 거친 후, 165,000,000원 (1억 6천 5백만원)을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.