나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55646 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-47 이더빌101동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 '용인초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 인근에 용인경전철 에버라인 용인중앙시장역 및 동측으로 45번 국도가 소재하는 등 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 4층건 내 2층 201호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,

내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,

창호 : PVC 슬라이딩 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형다세대)으로 이용중임.

※폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였으며, 후첨 '내부구조도'는 건축물현황도 및 외부관찰 등을 토대로 표기하였는바 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

참고 : 지하주차장내 102동으로 연결되는 엘리베이터가 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접지는 지목상 도로는 아니나 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 현황도로, 동측으로 노폭 약 3~6미터 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

김량장동 186-47 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 도로에서 지하주차장으로 연결되며, 지하주차장내 계단 혹은 엘리베이터(102동)를 통해 건물 1층으로 이동하는 단지 구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55646 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-47 이더빌101동 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 172,000,000원

토지면적: 39.40㎡ (약 11.92평)

건물면적: 49.69㎡ (약 15.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건축년도: 2021년

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 '용인초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 소재합니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측 인근에는 용인경전철 에버라인 용인중앙시장역이, 동측으로는 45번 국도가 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조 철근콘크리트구조지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 PVC 슬라이딩 창호 등입니다.

이용 상태: 공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형다세대)으로 이용 중입니다. 폐문부재로 인해 건물 내부 확인은 이루어지지 못했으며, 내부구조도는 건축물현황도 및 외부관찰을 토대로 표기되었습니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다. 지하주차장 내 102동으로 연결되는 엘리베이터가 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 완경사지 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 인접지는 지목상 도로는 아니나, 남측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 3~6미터 내외의 현황도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 6번 주택임차권(2024.01.29. 등기)이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 존재합니다. 해당 임차권의 임대차보증금은 170,000,000원이며, 전입일자는 2021.11.30., 확정일자는 2021.10.25.입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

말소기준권리: 을구 5번 근저당권 (유찬순, 2022.07.06. 접수, 60,000,000원)이 말소기준권리이며, 이를 기준으로 이하 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

기타 권리: 갑구 1번 소유권보존(김정환, 2021.02.18. 접수), 갑구 3번 소유권이전2번신탁등기말소(김정환, 2021.12.07. 접수), 갑구 4번 가압류(전달민, 2023.06.20. 접수, 100,000,000원), 갑구 5번 강제경매(김광현, 2025.04.24. 접수, 170,000,000원) 등이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

총 등기부채권액: 330,000,000원 (근저당 60,000,000원 + 가압류 100,000,000원 + 강제경매 170,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 김 현

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-10-25

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 비고: (추가 내용 없음)

1.3. 상권분석

주변 시세:

* 최근 2026년 7월 9일, 인근 '해비치타운'(부지번 186-48)에서 전용면적 69.725㎡ 다세대주택이 295,000,000원에 거래되었습니다. 해당 물건은 2021년 건축되었습니다.

* 2026년 7월 5일, 인근 '조원빌라'(부지번 321-15)에서 전용면적 49.29㎡ 다세대주택이 91,500,000원에 거래되었습니다. 해당 물건은 1989년 건축되었습니다.

* 2026년 7월 2일, 인근 '대교하이츠'(부지번 353-8)에서 전용면적 48.42㎡ 다세대주택이 85,500,000원에 거래되었습니다. 해당 물건은 1992년 건축되었습니다.

시세 분석:

* 본건은 2021년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 최근 거래 사례 중 2021년 건축된 '해비치타운'의 거래가는 본건의 감정가(172,000,000원)보다 높은 295,000,000원으로, 이는 본건의 잠재적 가치가 감정가 이상임을 시사합니다.

* 이를 기준으로 면적당 시세(약 423만원/㎡)를 적용하면, 본건(49.69㎡)의 시장 가치는 약 210,000,000원으로 추정됩니다.

* 단, '조원빌라' 및 '대교하이츠'와 같은 오래된 건물들은 비슷한 면적임에도 불구하고 훨씬 낮은 가격에 거래되어, 건축 연도와 건물 상태가 시세에 큰 영향을 미치는 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: '용인초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리할 수 있습니다.

편의시설: 주거지 인근으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역이며, 임야가 인접해 있습니다.

주차: 지하주차장 이용이 가능하며, 102동으로 연결되는 엘리베이터가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 위험 요소는 을구 6번 순위의 주택임차인 김 현입니다. 보증금 170,000,000원에 대한 대항력이 있어, 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 해당 금액의 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 감정가(172,000,000원)와 임차인 보증금(170,000,000원)이 유사하여, 경매가에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 낮아 인수 금액이 발생할 위험이 매우 높습니다.

내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 상태, 하자 여부, 마감재 상태 등을 확인할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 여러 법률에 따른 개발 및 이용 제한(가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연보전권역 등)을 받고 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 검색 결과, 인근에 심각한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다. 인근 신축 다세대 주택의 거래 사례를 고려할 때, 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 분석됩니다.

하지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실제 투자 비용이 감정가나 경매가를 훨씬 초과할 수 있는 중대한 위험 요소를 가지고 있습니다.

또한, 내부 상태 미확인으로 인한 추가 비용 발생 가능성도 존재합니다.

따라서, 임차인과의 명확한 소통 및 보증금 인수 금액에 대한 정확한 파악이 선행되지 않으면 투자가 매우 신중해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도(2021년)의 신축급 도시형생활주택입니다.

용인초등학교 인근에 위치하며, 경전철역 및 주요 도로 접근성이 양호하여 주거 편의성이 있습니다.

주변 신축 다세대 주택 시세를 고려할 때, 임차인 인수 리스크를 감안하더라도 적정 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 172,000,000원

최근 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 210,000,000원 이상으로 추정됩니다.

물건명세서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 명시적 주의사항을 고려할 때, 임차인 보증금 170,000,000원의 인수 가능성은 매우 높습니다.

이러한 인수 위험을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

이 범위는 감정가를 기준으로 하되, 시장 가치 및 인수될 수 있는 보증금의 부담을 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰가는 임차인과의 협의 결과 및 경매 진행 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.