나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55520 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 956 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 ""마도산단교차로"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 중소규모 공장, 축사 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하나, 인근 도로의 노폭 및 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행간격 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 이하임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로, '답'으로 이용 중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/자연경관), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55520 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수원화성오산축산업협동조합 (수OOOOOOOOOOOO)

1.2. 물건 세부 정보

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 956

용도: 답 (논)

감정가: 386,840,000원

토지 면적: 2036.00㎡ (약 616평)

토지 지분: 2036㎡

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 956에 소재하며, 제공된 감정평가서 요약에 따르면 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 "마도산단교차로" 동측 인근에 위치한다고 기술되어 있습니다. 이는 소재지 정보와 약간의 차이가 있습니다.

주위 환경은 농경지, 중소규모 공장, 축사 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 인근 도로의 노폭 및 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행 간격 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 이하입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 맹지로서, 별도의 도로에 직접 접하고 있지 않아 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 생산관리지역

* 성장관리계획구역 (중점관리/자연경관)

* 가축사육제한구역 (일부 제한, 모든 축종 제한)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 말소기준권리: 을1, 근저당권, 수원화성오산축산업협동조합, 접수일자 2012-12-07.

* 등기부채권 총액: 298,800,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등록된 을구의 권리(근저당, 지상권)들은 모두 말소 처리되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

3.3. 특별 인수 사항

* 농지취득자격증명 제출 필요: 매각대금 납부 후 소유권 이전 등기를 위해서는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 매수인은 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 화성시 남양읍 지역은 산업단지 및 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다. 특히, 마도면 쌍송리 인근의 마도산단교차로 주변은 산업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다.

4.2. 개발 및 이용 현황

화성시의 마도면 쌍송리 일대는 마도지방산업단지가 조성되어 분양되고 있으며, 마도 제3일반산업단지 개발 사업도 추진되고 있어 주변 지역의 산업 개발 잠재력이 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 시설

화성시 남양읍 지역은 관공서, 병원, 마트 등의 생활 편의시설이 일부 분포하고 있으나, 전반적인 편의시설 접근성은 대중교통 이용 시 보통 이하로 평가됩니다.

5.2. 혐오 시설

제공된 정보 및 주변 검색 결과 상, 본건 주변에 명확히 기재된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주위 환경에 축사가 혼재되어 있어 냄새나 소음 등의 불편함이 발생할 가능성은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제 및 취득 조건

본건은 농지(답)로서, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 농지법에 따라 자격이 없는 자가 취득할 경우 법적 제재를 받을 수 있으며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

6.2. 맹지 및 접근성 문제

본건은 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 또한, 대중교통 접근성이 보통 이하로 평가되어 물류 이동이나 인력 확보에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경에 따른 제약

농경지, 공장, 축사가 혼재하는 지역 특성상, 향후 토지 이용 계획 수립이나 건축 시 주변 환경으로 인한 민원 또는 규제에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 답(논) 토지로, 2036㎡ 규모에 감정가 386,840,000원으로 평가되었습니다. 등기부상 권리 관계는 복잡하지 않으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 본건은 맹지이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 농지라는 점에서 취득 및 활용에 신중한 접근이 요구됩니다. 주위 환경은 농경지와 공장, 축사가 혼재되어 있어 지역 개발 특성에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 성장 가능성

화성시는 지속적인 개발과 산업단지 조성이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지가 상승 및 개발 가능성이 존재합니다.

8.2. 활용 아이디어

* 직접 농업 경영: 현재 용도인 답으로 계속 이용하며 농작물을 재배할 수 있습니다.

* 농업 관련 시설 도입: 스마트팜, 농산물 가공 및 유통 시설 등 농업과 연계된 시설 설치를 고려해볼 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 생산관리지역으로서, 주변 개발 계획이나 여건 변화에 따라 향후 활용 방안이 확대될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 고려하면, 본건의 예상 입찰가는 감정가(386,840,000원)를 기준으로 하되, 맹지, 농지취득자격증명 필수, 주변 환경 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 370,000,000원

(상기 금액은 현재 시장 상황 및 개별 물건의 특성을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 면밀한 시장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.