나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1068 [1] 경기도 용인시 처인구 남동 615-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""명지대학교 자연캠퍼스"" 북측 인근에 위치하고, 주
위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제
반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호(1),(3),(4) 공히
본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통상황은 보
통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)
인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 부정형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용중임.

본건 기호(3)
인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 정방형의 토지이며, 주거나지 상태임.

본건 기호(4)
인접 토지 및 도로대비 완경사지로서, 현황 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)
본건 남측 방향으로 노폭 약 6m 내외 및 서측 방향으로 노폭 약 4m 내외의 차량통행 가능한
포장도로에 각각 접하고 있음.

본건 기호(3)
본건 동측 방향으로 노폭 약 4m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.
본건 기호(4)
본건이 현황 도로 등이며, 본건이 포함된 도로를 통해 간선도로와 연계되는 바 도로 상태는
보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1)
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

본건 기호(3)
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지
역<환경정책기본법>임.

본건 기호(4)
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가
기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 임대관계는 미상이며, 본건 평가시 소재지, 지번, 지목, 위치 및 면적 등은 귀 제시
목록 및 제반 공부자료를 근거로 작성하였으며, 토지의 위치, 이용상태, 경계 등은 지적도면
에 의한 육안으로 대략적으로 확인한 것으로 인접 토지와의 경계 등은 경매참여시 재확인하
시기 바람.

2) 본건의 위치는 관련공부 및 점유현황 등을 참고하였으며, 지적개황도 상의 위치는 목측에
의한 것이며 정확한 경계 및 위치, 면적 등의 확인을 위해서는 별도의 측량 등을 요하는 사
항이니 경매진행시 참고하시기 바람.

3) 본건 지상에는 후첨 ‘사진용지’와 같이 펜스, 담장 및 설치물 등 부속물 등이 소재하며
, 본 감정에서는 토지와 일체로 거래되는 일반적인 거래관행 및 단독효용가치 등을 고려하여
토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

4) 본건 기호(4)는 수인이 공동소유하는 부동산으로서 평가의뢰지분에 대한 위치확인이 되지
않아 전체 면적을 기준으로 지분비율에 의거하여 평가하였고, 면적사정은 공부상 소유자의
지분비율을 참조하여 귀 제시목록에 의하였는 바 경매진행시 참고하시기 바람.

5) 본건 기호(4) 토지는 공부(지목)상 및 현황 도로 등으로 이용되고 있는 바 이로 인한 제
한정도 및 인근 토지의 표준적 이용상황 등을 고려하여 이를 감안하여 평가하였으므로 경매
진행시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 근린생활시설로서,
(사용승인일 : 2018.07.30)

외벽 : 화산석 돌붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 하이샷시 및 페어글래스 마감 등임.

이용상태

현황 근린생활시설로서,

지2층 : 근린생활시설로 이용중임.
지1층 : 근린생활시설로 이용중임.
1층 : 근린생활시설로 이용중임.
2층 : 근린생활시설로 이용중임.
3층 : 계단실 등으로 이용중임.
4층 : 계단실 및 ELEV기계실 등으로 이용중임.

세부사항은 후첨 '건물개황도' 참조바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '지적도'와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 본건 기호(2) 건물 일부의 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문
및 시건장치 등으로 인하여 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 일반
건축물대장상 건축물현황도, 본건 평가전례, 개략적인 외부관찰 등을 참조하여 작성하였는
바, 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

2) 제시외 건물(기호 ‘㉠’)은 개략적인 목측, 건축물현황도면 및 실측에 의하여 면적사정
하였으므로 향후 확정 측량시 다소 상이할 수 있으며, 본 감정에서는 원가법으로 평가하되
관리 및 상태 등을 종합 참작하여 관찰감가법을 적용하여 평가하였는 바, 소유권 여부 및
일괄경매 여부는 경매진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록3.은 주거나지 상태임
2. 목록4.는 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1068 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 615-11

건물주소: 경기도 용인시 처인구 명지로116번길 24-2 (남동)

용도: 근린시설

감정가: 6,726,752,000원

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서울축산업협동조합 (본 경매개시 결정 채권자)

1.2. 면적 및 건물현황

토지 면적: 2,355.00㎡ (약 712.44평)

토지 지분 면적: 2,104.0171㎡ (약 636.50평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 2,524.83㎡ (약 763.69평)

건물 지분 면적: 2,524.83㎡ (건물 전체)

건물 제시외 면적: 50.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 지분매각

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 목록3.은 주거나지 상태임

3. 목록4.는 지분매각임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 "명지대학교 자연캠퍼스" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 현황

본건 기호(1)은 인접 토지 및 도로 대비 완경사지로 부정형이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 기호(3)은 인접 토지 및 도로 대비 완경사지로 정방형이며, 주거지 상태입니다.

본건 기호(4)는 인접 토지 및 도로 대비 완경사지로 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

본건 기호(1)은 남측 약 6m, 서측 약 4m 노폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

본건 기호(3)은 동측 약 4m 노폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

본건 기호(4)는 현황 도로로서, 이를 통해 간선도로와 연계됩니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(기호1,3), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

기호(4) 토지는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 8월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권입니다.

3.2. 권리 분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액(토지): 4,834,963,320원

등기부채권 총액(건물): 4,805,680,810원

3.3. 임차인 현황

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* NGUYENTHITRUCLY: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-10

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2024-10-08, 확정 2024-10-08

* 노 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-11

* 문 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-17

* 박 : 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-08

* 박 : 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-24, 확정 2019-06-24, 배당신고 2025-06-27

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,450,000원, 전입 2025-05-27, 확정 2025-05-27, 배당신고 2025-05-28

* 안 : 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-03, 확정 2025-02-25, 배당신고 2025-07-08

* 양 : 보증금 20,000,000원, 차임 2,750,000원, 전입 2018-08-27, 확정 2023-11-14, 배당신고 2025-06-25

* 조 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입 2024-06-19

* 한 : 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-08, 확정 2025-10-22, 배당신고 2025-10-23

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건은 명지대학교 자연캠퍼스 북측 인근에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하고 있습니다. 대학가 상권의 특성상 학생들을 대상으로 한 상업시설이 발달했을 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

명지대학교 자연캠퍼스와 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종(식당, 카페, 편의점 등)의 수요가 예상됩니다. 다만, 지역 자체는 주거, 교육, 근린생활시설이 혼재된 복합 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

명지대학교 자연캠퍼스가 인근에 위치하며, 주변 지역에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (예: 마트, 식당, 카페 등)

5.2. 교육시설

명지대학교 자연캠퍼스가 인접해 있어 교육적인 인프라를 활용할 수 있습니다.

5.3. 기타

본건 주변에 대규모 주거 단지나 상업 시설이 밀집한 형태는 아니며, 자연녹지 지역의 특성을 일부 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지분 매각

본건은 토지 일부(기호 4)에 대해 지분 매각으로 진행되므로, 토지 이용 및 관리 측면에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 도로 부지 편입

기호(4) 토지가 현황 도로로 이용되고 있으며, 건축법상 도로 일부로 지정되어 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 복합 용도 지역

주거, 근린생활시설, 교육시설, 임야 등이 혼재되어 있어 지역의 특성이 복합적이며, 이에 따른 용도 제한이나 개발 계획의 영향이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.5. 제시외 건물

건축물대장상 포함되지 않은 제시외 건물(50.00㎡)이 존재하며, 본건은 일괄매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 근린생활시설 건물 및 토지(지분 포함) 경매 물건입니다. 명지대학교 자연캠퍼스와 인접하여 학생 수요를 기반으로 한 상권 잠재력을 가지고 있으며, 건물은 2018년 사용승인된 비교적 신축입니다. 토지 일부가 지분 매각 대상이고 현황 도로로 이용되는 부분이 있어 권리 관계 및 이용에 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 보입니다. 채권 총액이 높으나, 말소기준권리 외 권리는 모두 말소 예정이므로 권리 자체는 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대학가 상권 배후

명지대학교 자연캠퍼스와의 근접성으로 인해 학생 및 교직원을 대상으로 하는 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.2. 신축 건물

2018년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물에 해당하여 리모델링 등 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

8.3. 명도 용이

현재 등재된 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

8.4. 복합적 개발 가능성

자연녹지 지역이나 성장관리계획구역으로 지정되어 있으나, 향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 6,726,752,000원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 다만, 지분 매각, 도로 부지 편입 등의 특수성과 현재 채무 총액 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. (최종 입찰가 산정은 별도 시세 및 현황 분석 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.