나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55744 [1] 경기도 화성시 서신면 궁평리 666-21 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 화성시 서신면 궁평리 소재 ""궁평항"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 펜션, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 평지로서, '상업용 건부지' 및 현황 일부 '법면'으로 조사되었음.
기호(2,3) : 대체로 사다리형 토지로서, '도로 등'으로 조사되었음.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남측으로 폭 약20m내외의 포장도로에 접함.
기호(2,3) : 본건이 '도로 등'으로 조사되었음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 특화경관지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 연안육역<연안관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역
기호(2) : 계획관리지역, 특화경관지구 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 연안육역<연안관리법> 중점경관관리구역
기호(3) : 계획관리지역, 특화경관지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 연안육역<연안관리법> 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

별첨 '사진용지' 및 '지적개황도' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 별첨 ‘지적도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외건물 ㉠이 소재하는 것으로 조사되었으나, 귀원의 요청에 의하여 귀 제시목록인 토지만을 평가하였으며, 소유권 행사에 제한을 받는 가격을 병기하였는바, 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의바람.

3. 제시외건물 ㉠은 일반건축물대장상 사용승인일은 2023.11.30.일로 조사되었으며, 등기사항전부증명서(소유자:추유진)가 존재하는바, 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록2,3은 지분매각임 3. 목록4- 수변전설비 및 기계실, 냉동창고는 소유관계 불명확하여 매각 및 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55744 (1)

경기도 화성시 서신면 궁평리 666-21

근린시설

3,584,010,040원

토지면적: 1717.00㎡ (약 519.37평)

토지지분: 1618.2988㎡ (약 489.55평)

건물면적: 983.17㎡ (약 297.43평)

건물지분: 983.17㎡ (약 297.43평)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOO

특이사항: 중복병합사건, 지분매각

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 목록2,3은 지분매각임

3. 목록4 (수변전설비, 기계실, 냉동창고)는 소유관계 불명확하여 매각 및 평가에서 제외

1.1. 입지조건

위치: 경기도 화성시 서신면 궁평리 소재 "궁평항" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 근린생활시설, 펜션, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태: 기호(1)은 사다리형 평지로서, 상업용 건부지 및 일부 법면으로 조사되었습니다. 기호(2,3)은 대체로 사다리형 토지로서, 도로 등으로 조사되었습니다.

인접 도로: 기호(1)은 본건 남측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 기호(2,3)은 본건이 도로 등으로 조사되었습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 특화경관지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) (기호1, 3)

가축사육제한구역 (일부 제한 모든 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

성장관리권역<수도권정비계획법>

연안육역<연안관리법>

중점경관관리구역

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지: 을15 (2022-09-01, 경기남부수산업협동조합 근저당권, 금1,920,000,000원)

건물: 을1 (2024-01-29, 경기남부수산업협동조합 근저당권, 금1,920,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

총 등기부채권액:

토지: 6,029,810,750원

건물: 5,509,810,750원

임차인 현황:

임차인: 이*

보증금: 5,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-11-13

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음

임차인: 천해수산주식회사 (소유자: 추유진)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2024-12-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

궁평항을 중심으로 관광 상권 및 어업 관련 시설이 발달한 지역입니다.

주변에 펜션, 식당, 카페 등 관광객을 대상으로 하는 근린생활시설이 다수 소재하여 잠재적인 임대 수익 및 자체 사업 운영 가능성이 높습니다.

지역 특성상 수산물 관련 업종이나 관광 서비스업이 유망할 수 있습니다.

다만, 개발 제한 구역 (특화경관지구, 중점경관관리구역) 등으로 인해 무분별한 개발은 제한될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

궁평항 인근으로 해수욕장, 갯벌 체험 등 해양 레저 활동을 즐길 수 있는 환경입니다.

서신면 소재지까지 차량으로 이동 시 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능합니다.

도시 지역에 비해 주거 편의시설이나 문화 시설은 부족할 수 있으나, 조용하고 쾌적한 자연환경 속 생활이 가능합니다.

인근에 농경지가 분포하여 전원생활의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건으로 인한 복잡한 경매 절차 및 낙찰 후 권리관계 확인에 대한 주의 필요.

토지 및 건물 일부 지분 매각으로 인한 공유물 분할 소송 등 소유권 행사 제약 가능성.

수변전설비, 기계실, 냉동창고 등 주요 부대 시설이 소유 관계 불명확으로 인해 매각 및 평가에서 제외되어 있어, 낙찰 후 별도의 소유권 확보 또는 사용 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 활용 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획상 '특화경관지구' 및 '중점경관관리구역'으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 등에 대한 까다로운 규제가 적용될 수 있습니다.

'가축사육제한구역', '성장관리권역', '연안육역' 등의 지정으로 인해 특정 업종의 영업이 제한될 수 있습니다.

근저당 채권 총액 (토지 약 60억원, 건물 약 55억원)이 감정가 (약 35.8억원)보다 훨씬 높아, 채권자들의 경매 취하나 이해관계자 간의 협의로 본 경매가 취소될 가능성이 상존합니다.

별첨된 '기타참고사항'에 언급된 제시외 건물 (㉠)은 일반건축물대장상 사용승인일(2023.11.30.) 및 등기사항전부증명서(소유자: 추유진)가 존재하는 것으로 조사되었으나, 본 경매 목적물과의 정확한 관계 및 법적 지위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 궁평항 인근에 위치한 근린시설로서, 잠재적인 상업 및 관광 관련 활용 가능성이 있으나, 지분 매각, 일부 시설 제외, 다양한 개발 및 지역 제한 등으로 인해 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다.

특히, 높은 채무 총액과 지분 매각으로 인한 경매 취하 가능성, 낙찰 후 소유권 행사 제약 등을 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물과 매각 제외 시설물의 현황 파악이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

궁평항 인근이라는 입지적 장점 활용 가능.

주변 펜션, 상가 등과 연계한 사업 확장 가능성.

향후 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 3,584,010,040원

상기 물건은 지분매각, 중복병합사건, 소유관계 불명확 시설 존재 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있으며, 등기부채권 총액이 매우 높아 경매 취하 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 예상 입찰가 산정은 신중을 기해야 합니다.

인수 보증금은 없으므로, 해당 물건의 현재 시세, 유사 물건 거래 사례, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집 및 전문가의 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.