나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55731 [1] 경기도 화성시 오산동 968-3 로얄클래스 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""동탄역"" 남동측 에 위치한 부동산으로서 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 동탄역, 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상12층(지하4층) 중 제1층 제106호
로서,
- 외 벽 : 석재붙임 및 외장타일 등 마감,
- 내 벽 : 몰탈위페인팅 및 인테리어 등 마감,
- 창 호 : 샷시 및 강화유리 등 마감임.

이용상태

근린생활시설(상호: 신의주 찹쌀순대 순대와 쭈꾸미)로 이용중임.(후면‘내부구조도’및 사진 참조)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 동탄2지구 도시계획시설 구역선 및 지적선 정리가 미비한 사항이므로 참고자료로 사용하시기 바랍니다.(2020.03.30.완비예정)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

근린생활시설(상호 : 신의주 찹쌀순대 순대와 쭈꾸미)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 화성시 오산동 968-3 로얄클래스 1층106호

1.2. 사건번호

수원지방법원 2025타경55731 (1)

1.3. 물건 종별

근린상가

1.4. 감정가

127,600,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 12.22㎡ (약 3.70평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 52.46㎡ (약 15.87평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건

1.10. 주의사항

근린생활시설(상호 : 신의주 찹쌀순대 순대와 쭈꾸미)로 이용 중임

1.11. 감정평가 요약

* 본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "동탄역" 남동측에 위치한 부동산으로, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

* 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 동탄역 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 대체로 양호함.

* 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상12층(지하4층) 중 제1층 제106호로, 외벽은 석재붙임 및 외장타일, 내벽은 페인팅 및 인테리어, 창호는 샷시 및 강화유리로 마감됨.

* 현재 근린생활시설(상호: 신의주 찹쌀순대 순대와 쭈꾸미)로 이용 중임.

* 위생, 급배수, 옥내소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지는 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 등 건부지로 이용 중임.

* 동측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획상 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)) 등에 해당하며, 토지이용계획 및 제한상태는 관련 법규에 따름.

* 공부와의 차이는 없음.

* 임대 관계는 미상임.

1.12. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-08-11

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (주: 명시된 지상권에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 근린생활시설(상호 : 신의주 찹쌀순대 순대와 쭈꾸미)로 이용 중임.

1.13. 건축물표제부 요약

(제공된 정보에 건축물표제부 요약 상세 내용이 없어 생략합니다.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 오산동에 위치하며, 동탄역 역세권에 자리하고 있어 주변은 아파트 단지, 업무 시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 이는 풍부한 배후수요와 유동인구를 기대할 수 있는 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 동탄역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통한 수도권 접근성이 우수합니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 약 12M 폭의 도로와 접하고 있어 물류 이동 및 고객 방문에 유리합니다.

* 인근 버스정류장을 통한 광역 및 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

2.3. 지역 지구 현황

* 중심상업지역(동탄2지구)에 속해 있어 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 계획 하에 개발이 이루어지고 있습니다.

* 일부 지역은 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당하나, 이는 상업 시설 운영에 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,400,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2020-12-22

* 확정일자: 2023-04-20

* 배당신고일자: 2025-06-12

* 대항력: 없음

3.2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 임차인(강 )은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 경남은행 근저당권 (접수일자: 2017-08-29)

* 기타 등기: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 소유권 이전(매매) 등이 확인됩니다.

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정 등기(채권자: 더블유엔케이엔2309유동화전문)가 말소될 예정입니다.

3.4. 권리 총액

등기부채권 총액: 924,000,000원 (경남은행 근저당권 금액)

3.5. 유동화 물건 특성

본 물건은 유동화 전문회사에서 관리하는 물건입니다. 이는 채권의 유동화 과정을 거쳤음을 의미하며, 통상적으로 경매 절차가 신속하게 진행되는 경향이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

* 본 물건은 현재 "신의주 찹쌀순대 순대와 쭈꾸미"라는 상호로 근린생활시설(음식점)로 운영 중입니다.

* 주변에는 아파트 단지, 오피스텔, 상업 시설 등이 밀집해 있어 음식점, 카페, 편의점 등 다양한 소매 및 서비스 업종이 성업 중일 것으로 예상됩니다.

4.2. 배후수요

* 인근의 다수의 아파트 단지와 업무 시설 종사자들을 주요 배후수요로 확보할 수 있습니다.

* 동탄역 이용객을 포함한 유동인구 또한 잠재 고객으로 기대할 수 있습니다.

* 대로변 상가에 위치하여 가시성이 좋고 접근성이 뛰어나 일반 고객 유입에 유리합니다.

4.3. 상권 발전 가능성

* 동탄역을 중심으로 한 신도시 개발 지역으로, 지속적인 인구 유입과 상권 성장이 예상됩니다.

* 중심상업지역에 해당하여 향후 상업 활동이 더욱 활성화될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 동탄역 인근으로 다양한 금융, 쇼핑, 외식, 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 인근 아파트 단지 내 편의시설 및 상가 이용도 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 대규모 택지개발지구에 속해 있어 지역 내 초, 중, 고등학교 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 종합병원 및 병의원 등 의료 시설 접근성도 양호합니다.

5.3. 주거 및 업무 환경

* 풍부한 주거 단지와 업무 시설이 주변에 밀집해 있어 안정적인 고객 기반을 형성합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 상가 밀집 지역으로 경쟁이 치열할 수 있으며, 업종 선택 및 운영 전략에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

* 다만, 현재 운영 중인 업종이 안정적인 수요를 확보할 수 있는 업종이라는 점에서 위험은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

* 현재 임차인의 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않았으나(임대관계 미상), 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰 후 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. (단, 임차인의 퇴거 시점 및 명도 과정은 별도 확인 필요)

6.3. 권리관계

* 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용과 범위에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. (통상적인 임의경매에서는 대부분의 권리가 소멸되므로, 특이사항에 대한 검토가 중요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 동탄역 역세권 중심상업지역에 위치한 근린생활시설로, 우수한 입지 조건과 교통 접근성을 자랑합니다. 현재 안정적인 업종으로 운영 중이며, 풍부한 배후수요와 유동인구를 기반으로 향후 상권 발전 가능성이 높습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인은 필요합니다. 유동화 물건이라는 점은 신속한 절차 진행을 예상케 합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄역 역세권, 중심상업지역 등 최상의 입지 조건

* 현재 성업 중인 업종(음식점)으로 바로 영업 가능성

* 풍부한 배후수요(아파트, 오피스텔, 오피스) 및 높은 유동인구

* 넓은 도로변 접면으로 뛰어난 가시성 및 접근성

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 127,600,000원입니다.

* 인수할 보증금이 없으며, 등기부상 인수해야 할 별도의 부담(예: 임차인 대항력 있는 보증금)이 없습니다.

* 주변 시세, 향후 개발 가치, 상권 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 경매 물건의 특성상, 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 낙찰가가 변동될 수 있으므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다. (본 보고서에서는 실제 입찰가 산정을 위한 추가적인 시장 조사 및 법률 자문이 필요함을 안내드립니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.