나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33300 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""부천대학교"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 ""부천역""이 소재하며,
제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 3층 301호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 주차장시설 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건 등기사항전부증명서에 ""주택임차권""이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33300 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 3층 301호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 270,000,000원

토지면적: 10.43㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.4289㎡ (약 3.15평)

건물면적 (전용면적): 62.37㎡ (약 18.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건물 개요: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 14층 건물 중 3층 301호 (사용승인일: 2017년 9월 20일)

총 건축 면적 (연면적): 3815.255㎡

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 "부천역"이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다.

가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속해 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본건 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 14일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑5)입니다.

본건 등기사항전부증명서 상 을구 3번 주택임차권(채권자: 한승훈, 임차금액: 300,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (등기부상 말소 처리됨)

그 외 후순위 권리인 국민건강보험공단의 압류(갑5), 주택도시보증공사의 가압류(갑6), 부천시의 압류(갑7), 주택도시보증공사의 강제경매(갑8)는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

소유권 관련 사항(갑3, 을3, 갑4)은 법적 절차에 따라 처리됩니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 진선미

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2018-04-18

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 진선미는 대항력을 가지고 있으며, 보증금이 0원이라 하더라도 주의가 필요합니다. 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

"부천대학교" 인근에 위치하여 대학생 및 관련 종사자 등 배후 수요가 풍부한 입지입니다.

주변에 업무시설과 근린생활시설이 발달하여 오피스텔로서의 임대 수익 창출 및 상업적 가치가 있습니다.

부천역 상권과 연계되어 유동인구가 많고 상업 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

교통: 부천역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

편의시설: 부천역 주변에 형성된 상업 지역을 통해 백화점, 대형 마트, 병원, 다양한 식당 및 금융기관 등 풍부한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 부천대학교가 인접해 있으며, 주변에 초·중·고등학교가 위치합니다.

주거환경: 공동주택 및 업무시설이 밀집하여 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(진선미)의 존재입니다. 비록 보증금은 0원이지만, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요 및 비용 발생 가능성이 있습니다. 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차 진행이 필수적입니다.

HUG 관련 조건 변경 사항은 인수 조건이나 채권 관계에 영향을 줄 수 있으므로, 해당 내용에 대한 상세한 확인이 필요합니다. (현재 등기상 HUG 관련 임차권은 말소 예정으로 보입니다.)

집합건물의 특성상 관리비 미납, 공용부분 하자 및 관련 부담금 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권 및 대학가 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

감정가는 270,000,000원으로, 주변 시세를 고려할 때 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다.

다만, '대항력 있음'으로 표시된 임차인(진선미)의 존재가 명도 과정에서의 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

HUG 관련 인수 조건 변경 사항은 입찰 전 반드시 확인하여 투자 결정에 반영해야 합니다.

8. 투자 포인트

부천역 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라 활용 가능.

부천대학교 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 잠재력.

시세 대비 합리적인 수준으로 평가된 감정가.

명도 리스크를 성공적으로 관리할 경우 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

본건 오피스텔(전용면적 62.37㎡)의 감정가는 270,000,000원입니다.

부천시 원미구 심곡동 일대 유사 규모(60~65㎡) 오피스텔의 현재 시세는 대략 280,000,000원에서 300,000,000원 범위로 파악됩니다.

본건의 경우, 대항력 있는 임차인(진선미)이 존재하나 보증금이 0원이므로 직접적인 인수 보증금은 발생하지 않습니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용 소요 가능성을 고려해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 대항력 있는 임차권(3억원)은 등기부상 말소 예정이며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가(270,000,000원)를 기준으로 하되, 명도 리스크를 반영하여 243,000,000원 ~ 259,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 90% ~ 96% 수준입니다. 실제 입찰 시점의 현장 조사, 임차인과의 협의 결과, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.