나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1166 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 336-1 웨일애비뉴 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일려번호 가~다) 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 '고등동 행동복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지 및 업무시설 등이 혼재하는 디재로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 노선버스정류장까지와의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가~다)
철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상7층 중 제3층 제305호 외 2개호로서,
외벽: 복합타일 붙임 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 알루미늄 샤시창호 등임.

이용상태

일련번호 가~다) 공히 '근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급/배수설비 및 승강기설비, 화재탐지설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 보행자 도로를 사이에 두고 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 해당 부동산은 인근 점포들과(301호,302호,303호,304호, 305호, 306호, 307호) 함께 벽체 구분없이 통합하여 하나의 점포(고등프라임메디컬의원)로 표시되어 있으며, 현재 내부 공사중인것으로 보임(부동산현황조사서 참조)
-대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함.(신청채권자들이 각 제출한 보정서상에 첨부한 상가 분양계약서상 대지지분이 포함되어있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1166 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 336-1 웨일애비뉴 3층 305호

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

감정가: 1,791,000,000원

토지면적: 7303.10㎡ (약 2,209.4평)

건물면적: 328.31㎡ (약 99.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남인천농업협동조합 (추정)

특이사항: 대지권 미등기, 중복 병합 사건

1.1. 입지조건

주위환경: '고등동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 아파트 단지 및 업무시설이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 접근이 자유로우며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 상황은 보통임.

토지이용상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접도로상태: 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로, 남동측으로는 보행자 도로를 사이에 두고 노폭 약 25미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이함.

1.2. 건물 현황

건축구조: 철근콘크리트 구조 평지붕 지하 3층, 지상 7층 건물 중 제3층 제305호 (웨일애비뉴).

내외부 마감: 외벽은 복합타일 붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 샤시 창호 등임.

이용 현황: '제2종 근린생활시설'로 이용 중이며, 휴게음식점, 학원, 사무소, 의원 등으로 활용 가능한 복합 용도.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수 설비 및 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있음.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 31일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권 (을1) [cite: implied from registration]

경매 신청 채권자: 남인천농업협동조합 (채권금액: 765,628,352원, 2025타경1166)

총 등기부채권액: 864,000,000원 (근저당권액 기준)

임차인 현황:

* 이호신

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2025년 2월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 없음. (주의: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않음.)

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약 상 '지상권개요'가 언급되었으나, 구체적인 내용 및 권리 행사 여부는 불확실함. 일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 보이나, 이에 대한 추가 확인이 필요함.

1.4. 상권분석

주변 시설: 고등동 행정복지센터 인근의 상업 지구에 위치하며, 근린생활시설, 아파트 단지, 업무 시설 등이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요가 풍부함.

건물 용도: 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종(휴게음식점, 학원, 사무실, 병원 등)의 입점이 가능하여 임대 경쟁력이 있음.

통합 점포 현황: 해당 물건은 인근 점포(301-307호)와 벽체 구분 없이 통합되어 '고등프라임메디컬의원'으로 표시되어 있으며, 현재 내부 공사 중임. 이는 향후 통합된 넓은 공간 활용 및 시너지 효과 창출 가능성을 시사함.

1.5. 생활정보

편의시설: 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교육시설: 주변에 다수의 학원 및 학교가 분포할 것으로 예상되며, 학원 업종으로 활용 시 유리할 수 있음 (구체적인 정보는 추가 조사 필요).

의료시설: 의원 용도로 활용 시 지역 내 의료 접근성 확보에 기여할 수 있음.

교통: 차량 접근성 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 편임.

1.6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 등기부상 대지권이 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 대상에 포함되어 있으며 분양 계약서상 대지 지분이 포함되어 있는 것으로 확인됨. 다만, 추후 대지권 등기 관련 절차가 필요할 수 있음.

통합 점포 및 내부 공사: 인근 점포와 통합 운영되고 있으며 현재 내부 공사 중이라는 점은, 공사 완료 후 실제 이용 상태 및 분리/통합 여부에 대한 면밀한 확인이 필요함.

중복 병합 사건: 여러 사건이 병합되어 진행되는 경우, 경매 절차 진행 상 복잡성이 다소 있을 수 있음.

임차인 현황: 임차인 이호신은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않음. 그러나 배당신고일자 및 확정일자 부재는 추후 발생할 수 있는 소송 및 민원의 소지를 완전히 배제하기 어려움.

지상권 개요: 등기부 요약에 '지상권개요'가 언급되었으나, 구체적인 내용 확인이 필요함.

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 해당 물건 주변에 심각한 혐오시설이 확인되지 않음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치한 웨일애비뉴 내 근린상가로, 준주거지역 내 대로변에 인접하여 입지 조건이 우수합니다. 7층 건물 중 3층에 위치하며, 주변 상업 및 주거 시설과 함께 지역 활성화에 기여하는 상권에 속합니다.

인근 점포들과 통합하여 '고등프라임메디컬의원'으로 사용되고 있으며 현재 내부 공사 중이라는 점은, 추후 확장된 공간 활용을 통한 시너지 효과를 기대해 볼 수 있는 긍정적 요인입니다.

다만, 대지권 미등기 상태, 통합 점포 운영 및 공사 진행 중인 점, 중복 병합 사건이라는 특이사항은 권리 분석 및 명도 과정에서 주의 깊은 확인과 대응이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 수원시 팔달구 중심 상업 지역 내 위치하여 유동인구와 접근성이 뛰어남.

활용도 높은 용도: 근린생활시설로서 다양한 업종의 임대 수요 확보 가능.

시너지 효과 기대: 인접 점포와의 통합 운영을 통해 넓은 공간 활용 및 매출 증대 잠재력 보유.

잠재적 리스크 관리 시 가치 상승: 대지권 미등기, 통합 공사 등의 특이사항을 명확히 파악하고 해결 시 투자 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1,791,000,000원

인수되는 채무 및 보증금: 0원

본 물건은 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금 및 채무가 없어 권리관계가 비교적 단순한 편입니다. 그러나 대지권 미등기, 통합 점포 운영 및 공사 진행 중이라는 점은 추후 명도 및 등기 절차에서 고려해야 할 사항입니다.

따라서, 이러한 특수성을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 물건의 현 상태 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 80%~90% 범위를 고려해볼 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 약 1,432,800,000원 (감정가 80%) ~ 1,611,900,000원 (감정가 90%) 사이에서 결정될 수 있으나, 이는 상세한 현장 조사, 시장 분석, 권리 관계 재확인 등 추가 정보 확보 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.