나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1117 [1] 경기도 화성시 반송동 37-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""석우초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 다가구
주택 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택 및 상가지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 평탄한 장방형 토지로서 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 토지 남동측 및 북동측으로 소로와 접하는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 가축사육
제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후면 ""건물 감정평가요항표"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물로서(사용승인일 : 2007.08.28)
외벽 : 석재붙임, 타일 벽돌치장 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지붙임, 타일붙임, 인테리어 마감등
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

제2종근린생활시설(1층: 점포3) 및 주택(2층: 2개호, 3층: 1개호)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비 및 전기설비, 급배수설비 되어있고 주택부분은 난방설비등 되어있음.

부합물 및 종물

건물의 부합물 및 종물로서 기호 ㉠~㉧이 소재하며 제시외건물로서 평가함.
(후첨 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 미상임.

물건 비고

일괄매각.
제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉧) 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1117 (1)

물건종류: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

감정평가액: 1,375,232,320원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉧) 매각에 포함

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1.2. 물건 현황 (토지)

소재지: 경기도 화성시 반송동 37-7

용도: 근린시설

토지면적: 257.10㎡ (약 77.78평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건부지 상태: 주상용 건부지

이용상태: 인접도로와 대체로 평탄한 장방형 토지

도로상태: 남동측 및 북동측으로 소로와 접하는 각지

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭10m~12m), 가축사육제한구역, 성장관리권역

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1.3. 물건 현황 (건물)

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 (사용승인일: 2007.08.28)

건물면적: 393.64㎡ (약 119.06평)

건물지분: 393.64㎡

건물 제시외면적: 111.30㎡ (약 33.67평)

건물 이용상태: 제2종근린생활시설(1층: 점포 3개) 및 주택(2층: 2개 호실, 3층: 1개 호실)

건물 설비내역: 기본 위생, 전기, 급배수 설비. 주택 부분 난방 설비.

부합물 및 종물: 제시외 건물(㉠~㉧) 평가 포함

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1.4. 감정평가 요약 (주요 내용)

건물 구조는 철근콘크리트조 3층 건물이며, 1층은 점포, 2-3층은 주택으로 이용 중입니다.

토지는 주상용 건부지로 이용 가치가 있으며, 주변 도로와의 접면 상태는 양호합니다.

제시외 건물은 평가에 포함되어 매각됩니다.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 반송동에 소재하며, 석우초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 정비된 주택 및 상가지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 무난합니다.

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2.3. 토지 이용 및 도로상태

토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 장방형의 건부지입니다.

남동측 및 북동측으로 소로와 접하는 각지 형태입니다.

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2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭10m~12m)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당되어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부 현황상 을6 (하나은행 근저당, 2017.06.30)이 말소기준권리입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 본 매각으로 인해 을6 근저당권 이하 모든 근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권이전 및 공유자전원지분전부이전 등기 또한 말소될 예정입니다.

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3.2. 인수주의 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

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3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

총 3명의 임차인이 확인되었습니다.

* 임차인: 김

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-08-02

확정일자: 2017-07-13

대항력: 없음

건물등기부상 주택임차권(을8)으로 등기되었으며, 말소 예정입니다. 배당신고를 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 나

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2019-12-02

확정일자: (미기재)

대항력: 없음

확정일자 및 배당신고일이 없어 대항력이 없으며, 우선변제권 행사 여부가 불확실합니다. 보증금 100만원은 소액임차인 기준에 해당될 가능성이 높아 배당을 받을 것으로 예상됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-07-24

대항력: 없음

보증금이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

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4. 상권분석

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4.1. 용도 및 건물 구성

본 물건은 근린생활시설로서, 1층은 3개의 점포, 2층은 2개 호실, 3층은 1개 호실의 주택으로 구성되어 있습니다. 이는 상가와 주거를 겸한 복합 용도의 건물임을 나타냅니다.

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4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

인근에 석우초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 다가구주택 및 근린생활시설, 공원이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

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5.2. 주거 환경

주택 및 상가 시설이 혼재된 정비된 주거 및 상가지대입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적/행정적 리스크

중복사건 및 유동화물건이라는 특성은 경매 절차 진행 시 복잡성이나 채권 관련 이슈가 발생할 가능성을 내포합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당하므로, 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

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6.2. 명도 및 기타 리스크

제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉧)이 매각에 포함되어 있어, 명도 과정에서 추가 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 되어 있어, 현재 임차인과의 관계, 계약 조건 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 유무를 판단하기 어렵습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 화성시 반송동에 위치한 근린생활시설로서, 주거와 상업 시설이 복합된 지역의 이점을 가집니다.

건물은 1층 점포 및 상층부 주택으로 구성되어 있어 다각적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

권리상 인수할 사항은 없는 것으로 분석되나, 중복사건, 유동화물건이라는 특이사항과 제시외 건물 포함 여부는 명도 및 절차 진행 시 유의해야 할 부분입니다.

주변 환경은 비교적 잘 정비되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

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* 안정적인 임대 수익 창출 가능성: 점포 및 주택 임대를 통한 꾸준한 현금 흐름 기대.

* 지역 내 주거 및 상업 시설 수요: 배후 수요가 있는 지역에 위치.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치 극대화 가능.

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9. 예상 입찰가

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본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 예상됩니다.

감정가는 1,375,232,320원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 시세, 주변 거래 사례, 공실률, 향후 개발 가능성 등 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 낙찰가격을 결정하는 것이 바람직합니다.

관련 채권 총액 등을 참고하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.