나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33343 [1] 경기도 김포시 양촌읍 대포리 464 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

ㅁ 본건 위치
인천광역시 서구 오류동 소재 '검단양촌IC' 북동측 근거리에 소재함
ㅁ 주위 환경
대포산업단지 내 공장 밀집지대임

교통상황

ㅁ차량접근여부 : 접근 가능함
ㅁ대중교통여건 : 보통임
- 버스 : 인근 간선도로(황금로23번길 등) 변으로 버스 정류장 소재함

형태 및 이용상태

ㅁ토지형태 : 세장형 평지임
ㅁ이용상황 : 공장 건부지로 이용중임

인접 도로상태

ㅁ동측으로 중로(약15m)의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

ㅁ도시지역, 일반공업지역, 체육공원(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(기업지원과 확인)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

ㅁ 해당사항 없음

공부와의 차이

ㅁ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅁ 임대관계 : 미상
ㅁ 기타 : 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

○ 일반철골구조 준불연판넬지붕 2층 건물로서
외부마감: 샌드위치판넬 마감
내부마감: 샌드위치판넬 마감
창호마감: PVC 새시 등

이용상태

○ 1층 : 공장 및 사무실, 2층: 공장

설비내역

○ 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비(수변전설비, 동력설비) 등

부합물 및 종물

○ 지적도/건물개황도 및 내부구조도 참조

공부와의 차이

○해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대내역 : 미상(디에이치테크가 사용중인 것으로 파악됨)

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함
목록 2. 지상에 소재하는 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 부천지원 2025타경33343 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 대포리 464 (주소: 경기도 김포시 대포산단로 25)

용도: 공장

감정가: 4,692,341,600원

건물구조: 일반철골구조 준불연판넬지붕 2층 건물

1.1. 토지 상세

토지 면적은 2,315.10㎡ (약 700.6평)이며, 세장형 평지로 공장 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 약 15m 중로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역에 해당하며, 체육공원 구역에 저촉되는 부분이 있어 향후 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 일반산업단지(양촌일반산업단지), 산업시설구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 상세

건물 면적은 1,195.68㎡ (약 361.7평)입니다. 1층은 공장 및 사무실로, 2층은 공장으로 이용되고 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비가 갖추어져 있습니다. 제시외 건물 면적은 832.00㎡에 달하나, 지상에 소재하는 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 대포리에 위치하며, 대포산업단지 내 공장 밀집지대에 속해 있습니다. '검단양촌IC'가 북동측 근거리에 있어 차량을 통한 접근성이 좋습니다. 주변 간선도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOO(등기부상 한국자산관리공사 다수 확인)입니다. 토지와 건물 등기부등본 상 다수의 근저당권과 가압류가 설정되어 있으며, 총 등기부채권액은 3,881,988,053원입니다. '물건명세서 참고사항'에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김인수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-12-28, 대항력 있음. (보증금 및 차임 미상으로 주의 필요)

* 백대환: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-03-27, 대항력 없음. (매각으로 소멸 예정)

* 유남근: 보증금 15,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입/사업일자 2022-01-24, 대항력 있음.

* 주식회사디베르소: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-04-08, 대항력 있음.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 김포시 대포산업단지 내에 위치하며, 주변에 다수의 공장 및 산업 시설이 밀집해 있어 산업 활동에 적합한 환경입니다. 이는 관련 산업과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지적 특징입니다.

5. 생활정보

주변에 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 있으나, 구체적인 편의시설이나 생활인프라에 대한 상세 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김인수, 유남근, 주식회사디베르소 임차인은 대항력이 있습니다. 특히 김인수 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 과정에서 금전적 인수 부담 발생 가능성을 배제할 수 없어 철저한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 832.00㎡에 달하는 제시외 건물이 존재하며, 일부(컨테이너)는 매각에서 제외되나, 나머지 제시외 건물의 철거 의무 또는 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 토지이용계획상 체육공원 구역에 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 산업단지 내 입지: 공장 밀집 지역의 특성상 주변 환경 변화나 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다. 김포 대곶면 일대에는 과거 공장 난립으로 인한 환경 오염 및 주민 건강 문제가 제기된 사례가 있어, 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다. (관련 검색 결과: YTN, 경기도민일보미디어).

7. 종합 의견

김포시 양촌읍에 위치한 본 공장 건물은 대포산업단지 내 산업 활동에 적합한 입지를 갖추고 있습니다. 검단양촌IC 인근으로 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 상당한 면적의 제시외 건물, 그리고 토지이용계획상의 체육공원 저촉 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 존재는 명도 및 인수 금액에 대한 불확실성을 높입니다.

8. 투자 포인트

* 대포산업단지 내 위치하여 공장 용도로 적합하며, 산업 시너지 효과 기대 가능.

* 검단양촌IC 인근으로 물류 이동 및 접근성이 우수함.

* 감정가 대비 상당한 토지 및 건물 면적을 보유하고 있어 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인(특히 보증금 및 차임 미상인 김인수)으로 인한 명도 부담, 상당한 제시외 건물, 그리고 토지이용계획상 제약 사항 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 이러한 잠재적 인수 비용 및 명도 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인과의 협의 또는 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 감정가 4,692,341,600원을 기준으로, 현장 조사, 권리 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.