나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508965 [1] 인천광역시 남동구 논현동 680-1 1층399호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역"남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선(소래포구역) 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 내 제1층 제399호 및 제400호로서, (사용승인일: 2011.08.23) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : -

이용상태

본건 기호(가),(나)는 시장(판매시설) 임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현황 "판매시설 및 근린생활시설 및 위락시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭 25m~30m)(2017-11-16)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2024-04-03)(역사문화환경 보존지역(문의: 문화관광과 032-453-2134))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 본건은 벽체가 없는 오픈형 상가로 공실상태임.
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있으므로 매수인이 이를 구비할 필요성이 있음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508965 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 680-1 (도로명 주소: 인천광역시 남동구 소래역로 12)

용도: 판매시설 (집합건축물대장상 용도: 판매시설, 제2종근린생활시설, 위락시설)

감정가: 147,000,000원

토지면적: 5.18㎡ (약 1.57평)

토지 지분: 5.176㎡

건물면적: 6.60㎡ (약 1.99평)

건물 지분: 6.6㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOO (송림신용협동조합으로 추정)

건물 사용승인일: 2011년 8월 23일

1.2. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 3층 건물 내 제1층 399호

건물 층수: 지하 2층, 지상 3층 (본건은 1층)

총 호수: 480호

건축물대장상 연면적: 22,388.06㎡ (약 6,754.4평)

대지권 면적: 6,959.6㎡ (약 2,105.2평)

## 2.입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 시장(판매시설) 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

수인분당선 소래포구역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입 또한 용이하며, 본건은 남서측 약 25미터, 북서측 약 10미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭 25m~30m)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

## 3.권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2015년 7월 22일 접수된 송림신용협동조합의 근저당권(채권액 182,000,000원)입니다. 해당 권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 인수 보증금 및 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 또한, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.4. 등기부요약

* 소유권 이전 등기 다수 (김광수, 김은진, 유용원)

* 송림신용협동조합 근저당 (말소기준권리, 2015.07.22 접수)

* 송림신용협동조합 임의경매 (2025.04.28 접수, 본건 사건)

* 국민건강보험공단 압류 (2025.05.08 접수, 말소)

* 남동세무서장 압류 (2025.05.16 접수, 말소)

* 인천광역시 압류 (2026.02.06 접수, 말소)

* 등기부 채권 총액: 182,000,000원

## 4.상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 논현동 일대는 소래포구역을 중심으로 유동인구가 많은 상권입니다. 인근에 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 소래포구 관광객 또한 주요 고객층을 형성합니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 역세권 입지: 수인분당선 소래포구역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 관광 명소: 대한민국 대표 관광지인 소래포구와 인접하여 연중 방문객이 꾸준합니다.

* 지속적인 지역 개발: 소래포구 어시장 현대화 및 주변 정비 사업 등으로 상권 활성화가 기대됩니다.

## 5.생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 수인분당선 소래포구역을 통한 서울 및 수도권 주요 지역 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

주변에 공동주택 단지가 다수 분포하고 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 또한, 남동국가산업단지가 인근에 위치하여 직장인구 유입 가능성도 있습니다.

## 6.잠재적 리스크

6.1. 공실 및 활용 제약

본건은 벽체가 없는 오픈형 상가로 현재 공실 상태이며, 6.60㎡(약 1.99평)의 협소한 면적으로 인해 단독 활용 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 집합건물법상 요건 미비

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령에 따른 경계표지, 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하여, 매수인이 직접 이를 구비해야 할 필요가 있습니다.

6.3. 주변 환경 및 민원 가능성

인천 논현동 일대는 과거 남동국가산업단지 등으로 인한 악취 민원이 발생한 사례가 있습니다. 향후 상가 운영 시 이러한 환경적 요인으로 인한 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

## 7.종합 의견

본건은 소래포구역 역세권에 위치한 판매시설로, 우수한 교통망과 풍부한 유동인구를 기반으로 한 상권 잠재력을 보유하고 있습니다. 1층에 위치하며 소규모 면적인 점은 단독 운영보다는 인접 점포와의 연계 또는 특정 업종에 적합할 수 있습니다. 현재 공실 상태이며, 기본적인 시설 정비 및 집합건물법상 요건 구비가 필요합니다. 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 인수되는 권리 사항은 최종 확인이 필요합니다.

## 8.투자 포인트

* 역세권 가치: 수인분당선 소래포구역과의 뛰어난 접근성은 꾸준한 가치 상승 요인입니다.

* 소래포구 상권: 대한민국 대표 관광지인 소래포구의 활성화된 상권은 안정적인 수요를 제공합니다.

* 소규모 상가: 적은 투자 금액으로 상권 내 점포를 확보할 수 있는 기회입니다.

## 9.예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여 산정될 것입니다. 본건의 감정가는 147,000,000원이지만, 실제 입찰가는 주변 유사 물건의 시세, 본건의 현재 상태, 향후 예상 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 따라서, 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 현장 조사를 통한 심층 분석 및 전문가의 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.