나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509013 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 8-216 은영빌라 2동 1층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 인천수봉문화회관 남서측 인근에 위치합니다.
대상물건 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 다소 불편시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 2층 건물 내 제1층 201호로서,
(사용승인일 : 1987.06.12)
외 벽 : 적벽돌 붙임 마감 등
창 호 : 알루미늄새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 2미터 내외의 일부가 계단인 막다른 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1]<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509013 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 8-216 은영빌라 2동 1층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 55,000,000원

토지면적: 25.57㎡ (약 7.73평)

토지지분: 25.57㎡ (약 7.73평)

건물면적: 31.33㎡ (약 9.48평)

건물지분: 31.33㎡ (약 9.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영동농업협동조합

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 인천수봉문화회관 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

차량 출입은 가능하나, 인근 대중교통 이용 등 교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

물건 자체는 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 지역의 최근 실거래 사례들을 분석한 결과, 혐오시설이나 특별히 부정적인 환경 요소는 명시적으로 보고되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에서 재개발 지연으로 인한 폐기물 방치 사례나 공사 중단으로 슬럼화 우려가 있는 고층 건물에 대한 보도가 있어, 지역 전반의 개발 및 환경 변화 추이를 주시할 필요는 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2008년 6월 23일 접수된 영동농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 78,000,000원)입니다.

경매개시결정: 2025년 4월 29일 영동농업협동조합에 의해 신청된 임의경매 (채권액 61,722,877원)가 말소기준권리보다 늦은 순위이므로, 본 경매로 인해 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 다만, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변 부동산 거래 현황을 볼 때 지역 내 유사 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

최근 2026년 5월 거래 사례 중, 34.39㎡ 면적의 '동은히딩크빌'이 7,200만원에 거래되어 약 209.3만원/㎡의 시세로 파악됩니다.

이는 본 물건의 감정가 55,000,000원 (31.33㎡ 기준, 약 175.5만원/㎡)과 비교 시, 잠재적으로 더 높은 가치를 가질 수 있음을 시사합니다.

다만, 2003년 준공된 '신영아트빌'의 61.48㎡가 6,370만원(약 103.6만원/㎡)에 거래된 사례도 있어, 건물 연식 및 크기에 따른 시세 차이가 존재합니다. 또한, 2002년 준공된 '숭의빌라'의 50.98㎡가 3,600만원(약 70.6만원/㎡)에 거래된 사례는 본 건과 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다 [JSON 데이터 분석 기반].

주변에는 다수의 편의시설 및 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 가까운 곳에 버스 정류장이 위치합니다.

생활편의시설: 주변에 마트, 편의점, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있습니다.

주거환경: 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주거 지역으로, 조용한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현재 폐문 부재 상태로 내부를 확인하지 못하였습니다. 실제 내부 상태에 따라 가치 변동이 클 수 있습니다.

미상 임대 관계: 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 문제가 될 수 있습니다. (다만, 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.)

건축 연식: 1987년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 개발 및 환경: 인근 지역의 개발 지연 또는 폐기물 방치 등 환경적 이슈가 간헐적으로 보고되어, 향후 지역 개발 동향을 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 감정가는 5,500만원이며, 주변 유사 물건의 최근 거래가를 고려할 때 시세 대비 적정하거나 다소 저평가되었을 가능성이 있습니다.

다만, 내부 상태 확인이 불가능한 점이 가장 큰 리스크 요인이며, 임대 관계 미상 또한 주의가 필요합니다. 건축 연식에 따른 관리 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

소형 평수 (약 9.5평)로 비교적 적은 투자금으로 접근 가능합니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 적어 명확합니다.

주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 55,000,000원

인근 유사 물건 시세 분석 결과 (특히 '동은히딩크빌' 사례 약 209.3만원/㎡)와 본 건의 면적(31.33㎡)을 고려할 때, 잠재적 가치는 약 6,500만원 내외로 추정됩니다.

그러나 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가인 55,000,000원을 기준으로 하되, 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

현장 답사 및 내부 확인이 불가능한 점을 감안하여, 55,000,000원 ~ 60,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

가장 보수적인 입찰가는 감정가인 55,000,000원이며, 만약 내부 상태가 양호하다는 전제 하에 약 10% 정도의 프리미엄을 붙여 60,000,000원 수준까지도 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향 및 자금 계획, 그리고 현장 답사 가능 여부에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.