나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508932 [1] 인천광역시 부평구 부평동 119-35 마스터큐브 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본
건과 동유형의 오피스텔(주거용) 및 아파트, 다세대주택, 상업용빌딩, 근린생활시설 등이
소재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 남서측 근거리에 인천지하철1
호선 '부평시장역'이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물 내 6층 604호로서,
(사용승인일자: 2016.04.29)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
바닥: 장판깔기 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 스프
링클러설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m내외, 동측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접
하며 도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1
일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508932 (1)

감정가: 203,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (등기부상으로는 이선표로 기재)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 119-35 마스터큐브 6층 604호

용도: 오피스텔 (주거용)

건축물 용도: 업무시설 (건축물대장 기준)

사용승인일자: 2016년 04월 29일

층수: 지하 1층, 지상 14층 중 6층 604호

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕

1.3. 면적

토지면적: 8.78㎡ (약 2.66평)

토지지분: 8.775㎡ (약 2.66평)

건물면적 (전용면적): 65.08㎡ (약 19.69평)

건물 총 면적: 4438.45㎡ (집합건물 표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 본건과 동일한 유형의 오피스텔(주거용) 및 아파트, 다세대주택, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

또한, 남서측 인근에 인천지하철 1호선 '부평시장역'이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 6m, 동측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2025-04-28 강제경매 (갑6))

* 소유권보존: 2016-05-03 (김선우)

* 소유권이전: 2016-06-10 (이창호)

* 소유권이전: 2022-05-16 (홍우희)

* 주택임차권 (을3): 2024-05-09 (이선표, 임차보증금 209,000,000원). 본 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (전입일자: 2022-04-14, 확정일자: 2022-03-08)

* 강제경매 (갑6): 2025-04-28 (이선표, 채권액 209,000,000원). 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 압류 (갑7): 2025-05-07 (국민건강보험공단).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이선표 (이 )

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-14

* 확정일자: 2022-03-08

* 배당신고일자: 2024-05-09

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (등기부상 을구 3번 임차권)

3.3. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 28일 접수된 강제경매개시결정(이선표 신청)입니다.

등기부 상 을구 3번의 주택임차권(이선표)은 금액 209,000,000원으로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

따라서, 본건 매수인은 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 상가 등이 복합적으로 분포하고 있어 유동인구가 일정 수준 유지되는 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 남동측 인근에 부평중학교가 소재합니다.

* 교통시설: 버스정류장 및 인천지하철 1호선 부평시장역 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 주택, 상업시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 건물설비

* 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물 내 6층

* 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 및 돌붙임, 내벽 - 벽지, 바닥 - 장판

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지/경보, 옥내소화전, 스프링클러, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 혐오시설 여부

제공된 자료 및 일반적인 확인 결과, 본건 주변에 현저한 혐오시설이 있다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 결정 전 현장 방문 등을 통해 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이선표 씨의 보증금 209,000,000원 전액 또는 일부가 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다.

본건의 감정가는 203,000,000원이지만, 인수 보증금은 이를 초과하므로, 낙찰가에 따라 상당한 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인과의 관계

임차인이면서 동시에 경매 채권자(이선표)라는 점은 특이사항이나, 임차인의 보증금 전부를 배당받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 부담해야 하는 상황은 변하지 않습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 변동성 및 향후 공실 발생 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 최근 거래가도 1억 8천만 원대에서 1억 9천만 원대로 형성되어 있습니다.

그러나, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 2억 9백만 원의 임차보증금은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히, 감정평가액(2억 3백만 원)보다 인수 보증금이 더 높다는 점은, 낙찰가에 따라 매수인이 상당한 금액을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높다는 것을 시사합니다.

투자 수익을 고려할 때, 총 투입 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 건물의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 면밀한 계산과 함께, 임차인과의 협상 가능성 등을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

인천지하철 1호선 부평시장역 인근의 역세권 오피스텔로, 상업 지역 내 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 교통: 부평시장역 (인천지하철 1호선) 근거리, 버스정류장 인접

* 주변: 상업 및 주거 지역 혼합

8.2. 실거주 또는 임대수익 잠재력

건물 상태 및 설비가 비교적 양호하며, 주거용 오피스텔로서 실거주 목적이나 임대수익 창출을 위한 투자가 가능합니다. (단, 인수되는 임차보증금 부담으로 인해 투자 회수율에 직접적인 영향)

8.3. 경매 물건의 특수성 활용

인수되는 임차보증금으로 인해 다른 입찰자들이 경합을 꺼릴 가능성이 있어, 잠재적으로는 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 총 부담액을 반드시 고려해야 함)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 매수인에게 인수되는 임차보증금 209,000,000원입니다.

최근 유사 면적(65.08㎡)의 오피스텔 매매가가 192,000,000원 수준임을 감안할 때, 본건의 총 실질 매수가는 '입찰가 + 209,000,000원'이 됩니다.

투자 수익을 확보하기 위해서는 '총 실질 매수 가'가 건물의 실제 시장 가치보다 낮아야 합니다. 만약 본건 건물의 순수 시장 가치가 209,000,000원이라고 가정하더라도, 매수인이 부담해야 할 최소 금액은 209,000,000원(임차보증금)이 되므로, 수익을 내기 위해서는 입찰가를 0원에 가깝게 해야 하는 비현실적인 상황입니다.

유사 물건의 최근 실거래가(약 192,000,000원)를 시장 가치로 보았을 때, 인수 보증금(209,000,000원)이 이미 시장 가치를 초과하므로, 본건은 낙찰받더라도 손실이 예상됩니다.

따라서, 본건에 대한 '수익성 있는 예상 입찰가'를 제시하는 것은 매우 어렵습니다. 만약 투자 목적으로 접근한다면, 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 200,000,000원을 넘지 않도록 보수적으로 접근해야 하며, 이는 입찰가를 10,000,000원 이하로 낮추어야 함을 의미합니다.

매우 보수적인 관점에서, 잠재적인 위험성을 고려한 투기적 입찰가 범위는 다음과 같이 제시할 수 있습니다.

* 보수적 입찰 희망가 범위: 10,000,000원 ~ 40,000,000원

(이 범위 내에서 입찰 시, 총 지출액은 219,000,000원 ~ 249,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가보다 높은 금액이므로, 실제 투자 시 심각한 손실이 예상됩니다.)

주의: 본 입찰가는 극히 보수적인 관점에서 제시된 것이며, 인수되는 임차 보증금으로 인해 투자가치가 매우 낮거나 마이너스일 수 있습니다. 신중한 검토와 함께 임차인과의 협상 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.