나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1035 [1] 인천광역시 서구 청라동 156-1 청라센트럴에일린의뜰 에이동 24층2405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라2동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물내 제24층 제2405호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 광평수 토지로서, ""공동주택, 업무시설 및 근린생활시설"" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 인접 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금170,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1035 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 156-1 청라센트럴에일린의뜰 에이동 24층 2405호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 282,000,000원 (2억 8,200만원)

* 토지면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

* 토지지분: 28.1175㎡ (약 8.51평)

* 건물면적: 55.24㎡ (약 16.71평)

* 건물지분: 55.2437㎡ (약 16.71평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한결새마을금고

* 건축물명: 청라센트럴에일린의뜰

* 준공년월: 2018년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수/해당 층: 27층 중 24층

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라2동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지: 장방형의 광평수 토지로서, "공동주택, 업무시설 및 근린생활시설" 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 인접 공도와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 1월 28일 접수된 신길3,5동새마을금고 근저당 (108,000,000원)으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 483,724,005원

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 27일

* 확정일자: 2023년 1월 4일

* 배당신고일자: 2025년 2월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며 배당 신고하였으므로, 매각으로 인해 보증금은 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 청라국제도시 내에 위치하며, 주거 및 업무, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역에 자리하고 있습니다.

* "청라2동 행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

* 오피스텔로서의 주된 수요는 인근 업무시설 종사자 및 1~2인 가구의 주거 수요로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 공동주택 및 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 관공서: 청라2동 행정복지센터가 근거리에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 주택임차권이 등기되어 있으나 대항력이 없어 말소될 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 절차에 따라 변동 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 높은 권리총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 편이나, 대부분 매각으로 소멸되는 권리입니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 정보와 비교 시, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 소재한 오피스텔로, 준주거지역에 위치하고 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주거와 업무, 상업시설이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다.

* 권리관계상 대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 건축물은 철근콘크리트 구조이며, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 감정가는 2억 8,200만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 청라국제도시의 개발 잠재력: 지속적인 도시 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 넓은 전용면적: 55.24㎡ (약 16.71평)의 면적으로, 1~2인 가구 주거 및 소규모 업무용으로 적합.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 소멸되는 권리가 대부분으로, 명도 외 특별한 권리 부담 없음.

* 준주거지역 입지: 향후 복합 용도 개발 가능성 고려.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 13.75평)의 오피스텔이 210,000,000원 ~ 235,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 건물 면적이 55.24㎡ (약 16.71평)으로, 최근 거래된 면적보다 약 3평 가량 넓습니다.

* 최근 거래된 면적(약 13.75평)의 평균가(약 2억 2,400만원)와 평당 단가(약 163만원/평)를 본 물건의 면적(약 16.71평)에 적용하여 환산 시, 약 2억 7,237만원 수준으로 추정됩니다.

* 이러한 면적 증가분과 최근 거래 시세를 고려했을 때, 감정가(282,000,000원)는 적정 수준으로 판단됩니다.

* 경매 물건의 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요하므로, 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.