나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508718 [1] 인천광역시 서구 청라동 168-1 호반베르디움 157동 제27층 제2702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""초은고등학교"" 북동측에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건(사용승인일 : 2011.10.18)내 27층 2702호로서
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 대리석 붙임 등.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등.
- 창호 : 하이샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지인 토지로서 아파트 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로와 외각 공도가 연접되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508718 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 168-1 호반베르디움 157동 제27층 제2702호

용도: 아파트

감정가: 637,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 62.54㎡ (약 18.92평)

토지지분: 62.5374㎡ (약 18.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평) - 전용면적

건물지분: 84.8324㎡ (약 25.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

유동화물건, 중복병합사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, '초은고등학교' 북동측에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역입니다 [cite:report].

2.2. 교통 상황

단지 내 포장도로와 외곽 공도가 접해 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite:report].

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 가구형 평지로, 아파트 부지로 이용 중입니다 [cite:report].

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권이전 관련 등기(갑2, 갑3, 갑4)가 존재합니다.

* 중소기업은행 근저당권(을8, 을9) 및 김이남 외 1명 근저당권(을10)이 등기되었으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

* 채권자 김이남 외 1명에 의한 임의경매개시결정(갑5) 등기가 존재하며, 이는 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 941,200,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을8 근저당권(접수일자: 2023-03-24, 채권최고액: 204,000,000원)으로, 매각으로 인해 위 등기부 요약에 기재된 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다면 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 관련 내용 확인에 각별한 주의가 필요합니다.

3.5. 특수 물건 정보

본 건은 유동화물건 및 중복병합사건으로, 경매 절차 진행상 추가적인 확인 및 주의가 요구될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인천 서구 청라동 일대는 홈플러스, 백화점 등 다양한 쇼핑 및 편의시설이 밀집해 있어 상권이 발달된 지역입니다 [cite:report]. 커넬웨이를 중심으로 형성된 상업지역은 유동인구가 많고 다양한 상업시설이 운영되고 있습니다 [cite:report].

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에는 초은고등학교가 위치하며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 다수 소재하여 교육 환경이 우수합니다 [cite:report, cite:12, cite:14, cite:15].

5.2. 편의시설 및 녹지

아파트 단지 주변에 공원, 커넬웨이 등 녹지 공간이 풍부하며, 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다 [cite:report, cite:2, cite:8].

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 관련

인천 서구 청라 지역에는 자원환경센터(소각장)가 운영 중이나, 최근에는 악취 제거 및 시설 개선 노력을 통해 혐오시설이라는 인식을 벗어나려는 노력이 진행되고 있습니다. 본건과 소각장 간의 직접적인 인접성은 검색된 정보상 명확히 확인되지 않으나, 입지 선정 과정에서 소각장 건립에 대한 지역 주민들의 반발 사례가 존재합니다 [cite:4, cite:6, cite:13, cite:16]. 따라서 매수 전 주변 지역의 혐오시설 배치 현황을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 기타 리스크

* 유동화물건 및 중복병합사건으로 인한 절차상의 복잡성 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 관련 분쟁 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 주변 학군 및 교통, 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소를 가지고 있습니다. 다만, 등기부상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 여부와 임대 관계 미상인 임차인 현황은 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 유동화물건 및 중복병합사건이라는 점 또한 경매 진행 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시 내 주요 인프라 접근성이 양호합니다.

* 단지 주변으로 상업시설, 공원, 녹지 등 쾌적한 생활 환경이 조성되어 있습니다.

* 초중고 학군이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 향후 지하철 노선 확충 등 개발 호재 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 경매 시장 동향, 그리고 입찰 참여자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 감정가는 637,000,000원이며, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 추가 비용 부담은 없습니다. 그러나 권리 분석 결과 '지상권'이 인수될 가능성이 있으며, 임대 관계 미상인 임차인이 존재할 경우 추가적인 비용 발생 가능성이 있으므로, 이 부분에 대한 면밀한 조사를 선행해야 합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인과 전문가 상담을 거치시길 권장합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508718 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 168-1 호반베르디움 157동 제27층 제2702호

용도: 아파트

감정가: 637,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 62.54㎡ (약 18.92평)

토지지분: 62.5374㎡ (약 18.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평) - 전용면적

건물지분: 84.8324㎡ (약 25.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

유동화물건, 중복병합사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, '초은고등학교' 북동측에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 포장도로와 외곽 공도가 접해 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 가구형 평지로, 아파트 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권이전 관련 등기(갑2, 갑3, 갑4)가 존재합니다.

* 중소기업은행 근저당권(을8, 을9) 및 김이남 외 1명 근저당권(을10)이 등기되었으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

* 채권자 김이남 외 1명에 의한 임의경매개시결정(갑5) 등기가 존재하며, 이는 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 941,200,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을8 근저당권(접수일자: 2023-03-24, 채권최고액: 204,000,000원)으로, 매각으로 인해 위 등기부 요약에 기재된 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다면 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 관련 내용 확인에 각별한 주의가 필요합니다.

3.5. 특수 물건 정보

본 건은 유동화물건 및 중복병합사건으로, 경매 절차 진행상 추가적인 확인 및 주의가 요구될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인천 서구 청라동 일대는 홈플러스, 백화점 등 다양한 쇼핑 및 편의시설이 밀집해 있어 상권이 발달된 지역입니다. 커넬웨이를 중심으로 형성된 상업지역은 유동인구가 많고 다양한 상업시설이 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에는 초은고등학교가 위치하며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 다수 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 녹지

아파트 단지 주변에 공원, 커넬웨이 등 녹지 공간이 풍부하며, 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 관련

인천 서구 청라 지역에는 자원환경센터(소각장)가 운영 중이나, 최근에는 악취 제거 및 시설 개선 노력을 통해 혐오시설이라는 인식을 벗어나려는 노력이 진행되고 있습니다. 본건과 소각장 간의 직접적인 인접성은 검색된 정보상 명확히 확인되지 않으나, 입지 선정 과정에서 소각장 건립에 대한 지역 주민들의 반발 사례가 존재합니다. 따라서 매수 전 주변 지역의 혐오시설 배치 현황을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 기타 리스크

* 유동화물건 및 중복병합사건으로 인한 절차상의 복잡성 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 관련 분쟁 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 주변 학군 및 교통, 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소를 가지고 있습니다. 다만, 등기부상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 여부와 임대 관계 미상인 임차인 현황은 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 유동화물건 및 중복병합사건이라는 점 또한 경매 진행 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시 내 주요 인프라 접근성이 양호합니다.

* 단지 주변으로 상업시설, 공원, 녹지 등 쾌적한 생활 환경이 조성되어 있습니다.

* 초중고 학군이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 향후 지하철 노선 확충 등 개발 호재 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 경매 시장 동향, 그리고 입찰 참여자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 감정가는 637,000,000원이며, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 추가 비용 부담은 없습니다. 그러나 권리 분석 결과 '지상권'이 인수될 가능성이 있으며, 임대 관계 미상인 임차인이 존재할 경우 추가적인 비용 발생 가능성이 있으므로, 이 부분에 대한 면밀한 조사를 선행해야 합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인과 전문가 상담을 거치시길 권장합니다.

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