나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508920 [1] 인천광역시 서구 검암동 523-11 도토리마을 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""검암중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선 ""검바위역"" 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2017-10-17)
외벽: 드라이비트 마감등임.
내벽: 벽지 및 일부타일 마감등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암2구획정리) , 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508920 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 523-11, 도토리마을 3층 301호

용도: 연립주택

감정가: 218,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 36.91㎡ (약 11.17평)

토지지분: 36.91㎡ (약 11.17평)

건물면적: 54.53㎡ (약 16.50평)

건물지분: 54.53㎡ (약 16.50평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거 지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선 "검바위역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 주변 환경

조사된 바에 따르면, 해당 주소지 주변에 주거 지역 외 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 조인옥 외 1명 (2017-10-20)

* 소유권이전(매매): 박명진 (2019-08-01)

* 주택임차권: 김태환 (2021-12-06, 보증금 230,000,000원) - 말소: 인수

* 압류: 강서세무서장 (2023-01-03) - 말소기준권리

* 강제경매: 김태환 (2025-04-29, 채권액 230,000,000원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-30

* 확정일자: 2019-07-16

* 배당신고일자: 2021-12-06

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 230,000,000원에 대한 권리를 가지고 있으며, 등기부상 '말소: 인수'로 표시되어 있어 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어 배당을 받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 등기부상 '말소: 인수'로 표시된 주택임차권(을3)의 보증금 230,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 배당으로 전액 변제되는 경우를 가정한 것이며, 실질적으로는 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

주변은 다세대주택, 연립주택, 주상복합 건물 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 상권이 형성되어 있음.

4.2. 상업시설

인근에 편의시설 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호함.

5.2. 교육시설

인근에 검암중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 주거 환경

연립주택 단지로 구성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 미회수분 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금(230,000,000원)이 감정가(218,000,000원)보다 높으므로, 경매 배당에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 매우 높으며, 이 경우 미회수된 금액만큼 매수인이 인수해야 합니다.

6.2. 미상 임대 관계

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으며, 내부 구조 파악에 이해관계인 부재로 어려움이 있었던 점을 고려할 때, 실제 점유 관계 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연립주택으로 입지 및 교통 환경이 양호한 편이나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높은 물건입니다. 특히, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 상황이므로, 입찰 참여 시에는 인수해야 할 총 부담액(입찰가 + 인수 임차보증금)을 면밀히 산정하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연립주택으로 비교적 양호한 건물 상태 및 준수한 입지를 갖추고 있음.

* 지하철 2호선 검바위역 역세권으로 대중교통 이용이 편리함.

* 인근에 학교 및 생활 편의시설이 있어 주거 만족도가 높을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 218,000,000원이나, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금(230,000,000원)이 감정가를 초과하는 점을 고려할 때, 입찰가는 해당 임차인의 보증금 전액을 인수한다고 가정했을 때의 총 부담액을 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있고, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침이 있습니다. 이 지침에 따라, 인수될 임차보증금(230,000,000원)을 제외한 금액을 기준으로 감정가와 주변 시세 및 물건의 특성을 고려하여 산정하겠습니다.

주변 시세 데이터를 분석한 결과, 유사한 규모와 연식의 다세대주택 매매 사례가 있으나, 본건은 연립주택으로 직접적인 비교는 제한적입니다. 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 임차인 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 약 210,000,000원에서 220,000,000원 사이를 고려할 수 있습니다. 다만, 이 금액은 입찰가 기준이며, 실제 총 부담액은 경매 배당 결과에 따라 임차인이 회수하지 못한 보증금을 포함하여 230,000,000원 이상이 될 수 있음을 반드시 유의해야 합니다.

최종 입찰가는 인수 시 예상되는 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 향후 시장 가치에 비추어 합리적인 수준인지 면밀히 검토하신 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.