나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1045 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-231 파크원52 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 ""만수북초등학교""북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 오피스텔입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,소화전설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 대체로 부젛형의 토지로서 오피스텔,공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동 5-231에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경1045 (1)이며, 감정가는 218,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 14층 건물 내 2층 203호입니다.

토지면적은 13.43㎡ (약 4.06평)이며, 건물면적은 67.43㎡ (약 20.39평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수북초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경보호), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 06월 14일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권 (채권 최고액 192,000,000원)입니다.

본 경매는 채권자인 농협은행이 신청한 임의경매로, 2025년 04월 28일에 개시결정되었습니다.

등기부등본 상의 소유권 보존, 이전, 신탁 등기 말소 및 공유자 지분 이전 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

본건은 오피스텔, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되는 토지 위에 건축된 복합 용도의 건물입니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

특이점으로, 본건 인근 지역에서 명백한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 지대 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

만수북초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

교통 접근성은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가액 (218,000,000원) 대비 최근 실거래가 (2026년 4월, 145,000,000원) 간의 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건 대비 권리 분석 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. (단, 현재까지 공개된 정보상으로는 권리 소멸에 문제는 없어 보입니다.)

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

지역 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역)은 향후 재산권 행사나 개발에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 오피스텔은 신축 연도(2018년) 대비 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

초등학교와 근린 시설이 인접해 있어 주거 및 상업 활동 모두에 나쁘지 않은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 최근 실거래가와 감정가의 큰 차이입니다. 이는 경매 접근 시 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 감정가의 산정 근거 및 최근 거래 가격의 하락 추세에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

유동화 물건이며 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 경매 최저가(감정가)의 낮은 수준은 잠재적 투자 수익률을 높일 수 있는 요소입니다.

만수동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

향후 지역 개발 또는 재건축 등의 가능성을 염두에 둘 경우, 장기적인 관점에서의 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

최근 매매 시세 분석:

- 2024년 4월 22일: 190,000,000원 (67.43㎡, 10층)

- 2025년 9월 27일: 152,000,000원 (67.43㎡, 4층)

- 2026년 4월 22일: 145,000,000원 (68.69㎡, 6층)

최근 시세는 하락 또는 보합세를 보이며, 2026년 4월 거래가인 145,000,000원(68.69㎡ 기준)을 현 시세의 기준으로 판단할 수 있습니다.

본건의 전용면적은 67.43㎡ (약 20.4평)이므로, 이를 기준으로 보수적인 시세 범위를 추정하면 약 140,000,000원 ~ 145,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가(218,000,000원) 대비 상당히 낮은 시세이므로, 최저 경매가 대비 적정 수준의 입찰이 가능할 것으로 보입니다.

임대 관계 미상, 유동화 물건 등의 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원.

본 예상 입찰가는 제공된 시세 자료를 기반으로 한 추정치이며, 실제 법원 경매 과정에서의 경쟁률, 현장 조사 결과, 권리 관계 재확인 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.