나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508968 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 산65-16 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 '인천대건고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 택지개발예정지대 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 북서측으로 하향 경사진 임야로 현황 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지로 인접필지를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연경관지구, 공익용산지,산지관리법, 보전산지<산지관리법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

-개시결정 이후 2026.3.16. 자로 인천시 연수구 동춘동 산 65-16 임야 3471㎡가 동소 2940㎡, 인천시 연수구 동춘동 산65-29 임야 531㎡로 분할됨
-현황 자연림 상태로 경제적 가치가 희박한 수목등에 대해서는 토지에 포함하여 평가하였음
-미등기 제시외 건물(폐가)가 일부 소재하나 사용수익에 제한을 미치는 영향은 미미하다고 판단되는 바 경매진행시 참고 바람
-육안으로는 분묘나 그 밖의 시설물 발견할 수 없으나 별도 확인 요하며, 수목에 대한 명인방법의 존재여부 등도 별도 확인이 필요
-연수구로부터 푸른송도배수지 2단계 건설공사 일반수도사업(변경)인가에 관한 주민 등의 의견 청취 공고 통지서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경508968 (1) 사건으로 진행되는 공유물분할을 위한 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 연수구 동춘동 산65-16이며, 용도는 임야입니다.

감정평가액은 1,610,544,000원이며, 토지 면적은 2940.00㎡(약 889.4평)입니다.

건물은 존재하지 않아 건물 면적은 0㎡입니다.

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

개시결정 이후 2026년 3월 16일 자로 인천광역시 연수구 동춘동 산 65-16 임야 3471㎡가 동소 2940㎡(본건)와 인천광역시 연수구 동춘동 산65-29 임야 531㎡로 분할되었습니다. 본 경매는 분할된 토지 중 2940㎡에 대해 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 '인천대건고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 택지개발예정지대와 임야가 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2025년 4월 28일 접수된 주식회사 록포인트의 임의경매(2025타경508968)입니다. 이보다 늦게 설정된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 갑1: 2010-04-07 접수, 구규형, 전2번구동제지분전부이전 (협의분할에 의한 상속)

* 갑2: 2010-05-06 접수, 구규형 외 2명, 전13번주식회사하나다올신탁지분전부이전전13번신탁등기말소 (공유물 분할 신탁재산의 처분)

* 갑3: 2013-07-03 접수, 이윤석, 전2번이배근지분전부,2번이배근지분전부이전 (협의분할에 의한 상속)

* 갑4: 2022-02-28 접수, 이명자 외 2명, 2번김운섭지분전부이전 (상속)

* 갑5: 2023-03-30 접수, 주식회사 록포인트, 1번구규형,2번구규형,3번이윤석을 제외한 공유자 전원 지분 전부 이전 (강제경매로 인한 매각)

* 갑6: 2025-04-28 접수, 주식회사 록포인트, 임의경매 (말소기준권리)

등기부채권 총액은 0원이며, 인수 보증금 합계도 0원으로 기재되어 있어, 인수할 임차권이나 별도의 채무는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 자연림 상태의 임야로, 현재 상권으로서의 기능은 미미합니다.

다만, 주위가 택지개발예정지대와 혼재되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

인근에 인천대건고등학교가 있어 교육 시설과의 근접성은 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 임야이므로 직접적인 생활 편의시설은 부족합니다.

가장 가까운 교육 시설로는 인천대건고등학교가 있습니다.

주변 개발 계획으로는 동춘 1·2지구 도시개발 사업 등이 추진되었거나 진행 중에 있어, 향후 지역 환경 변화 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 다수의 공유자가 존재하여 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 육안으로 분묘가 발견되지 않았으나, 별도 확인이 필요하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지로서 인접 토지 소유자의 통행 승낙이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 자연경관지구, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역 등에 해당하여 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

* 미등기 제시외 건물: 일부 미등기 제시외 건물(폐가)이 소재하나, 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 판단됩니다.

* 수목에 대한 명인방법: 수목에 대한 별도의 권리 주장(명인방법) 존재 여부 확인이 필요합니다.

* 주변 개발 사업: 푸른송도배수지 2단계 건설공사 관련 주민 의견 청취 공고 통지서가 제출되어, 향후 지역 기반 시설 변화나 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

혐오시설 관련하여, 검색 결과 인천 연수구 동춘동 인근에 LNG 생산기지가 있으며, 과거에는 혐오시설로 인식되었으나 현재는 복합 스포츠센터, 공원 등으로 개발되어 주민 편의 시설로 활용되고 있습니다. 또한, 하수처리장, 소각장 등도 친환경 시설 또는 주민 편의 공간으로 재탄생하는 사례가 있으나, 본건 토지와 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 공유물분할을 위한 임야 경매 물건으로, 감정가는 높으나 현재 자연림 상태이며 개발에 제약이 따르는 지역입니다.

분묘기지권, 맹지, 개발 제한 등 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

다만, 주변 지역이 택지개발예정지대와 혼재된 점을 감안할 때, 향후 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수도 있습니다.

경매 자체가 공유물 분할 목적이므로, 기존 소유자들의 권리 관계 및 토지 분할 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

토지 면적 분할 과정에서 지적공부상의 면적 오차 허용 범위 내에서 조정될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 송도 및 동춘동 개발 지역 인접: 주변 개발 사업과의 연계성을 통한 미래 가치 상승 기대.

* 토지 분할을 통한 소유권 정리: 공유물 분할 경매를 통해 복잡했던 소유 관계가 정리될 수 있습니다.

* 개발 제한 완화 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 변경 시 토지 활용도 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 현재 자연림 상태의 임야이며, 공유물 분할 목적의 경매로 권리 관계가 복잡하고 분묘기지권, 맹지, 각종 개발 제한 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 등기부채권 총액 및 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어, 일반적인 담보권 실행 경매와는 다른 양상을 보입니다.

따라서, 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 실거래가, 유사 토지 매물 현황, 개발 가능성 및 제반 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사와 전문가의 감정이 필요합니다.

제시된 감정평가액 1,610,544,000원을 참고하되, 상기한 제반 사항을 신중히 검토하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.