나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63029 [1] 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 '문산동중학교' 남서측 인근에 위치하는
다세대주택(통칭 '스타파크힐2차') 제6층 제602호로서, 주위는 아파트단지,
근린생활시설, 단독주택등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며,
시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 중 6층 602호로서,
외벽은 드라이비트 및 일부 석재붙임등 마감
창호는 샷시창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.(상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 장방형 토지로서 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 문산리 69-5
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교,반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL
031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>.

- 문산리 69-6
도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-문산10)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교,
반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)이나 탐문상 주거용으로 탐문되는 바 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

1.신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최의천)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.16.자 인수조건변경확약서를 제출함
2. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 탐문상 주거용으로 탐문됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경63029 (1)

경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5 6층602호

본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 '문산동중학교' 남서측 인근에 위치하는 다세대주택(통칭 '스타파크힐2차') 제6층 제602호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재합니다.

본 건의 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 중 6층에 위치하며, 전유부분 면적은 26.02㎡(약 7.87평)입니다. 2017년 3월 10일에 건축허가를 받아 2019년 12월 2일에 사용승인되었습니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 탐문 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

감정평가액은 110,000,000원이며, 토지 면적은 12.63㎡(약 3.82평), 건물 면적은 26.02㎡(약 7.87평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 건물 상세 정보

* 건축물대장상 주용도: 공동주택, 업무시설

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 8층 (본건 6층)

* 전유 면적: 26.02㎡ (약 7.87평)

* 총 건물 면적: 947.94㎡

* 사용승인일: 2019년 12월 2일

2. 입지조건

* 주위 환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 '문산동중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하여 있습니다.

* 교통 상황

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 시내로의 접근성 및 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태

본건은 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 문산리 69-5: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동중학교)

* 문산리 69-6: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동중학교)

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다. 매각으로 인해 전부 소멸되는 권리이므로 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 119,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-13

* 확정일자: 2021-11-11

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력이 인정되지 않으며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 최 )가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026년 04월 16일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 119,000,000원을 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

* 등기부채권 총액: 1,141,131,798원

4. 상권분석

본건이 소재한 파주시 문산읍 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 문산동중학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 오피스텔의 경우, 주변 시세는 소형 평형 기준 대략 9천만 원에서 1억 2천만 원 선으로 형성될 것으로 추정됩니다. (본건 감정가 1억 1천만 원)

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통

노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이용 시 자유로, 통일로 등 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 교육시설

단지 남서측 인근에 문산동중학교가 있어 학군 관련 이점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 상태 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이는 추후 행정적 제재 또는 용도 변경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 상 채권 총액이 약 11억 4천만 원에 달하여, 경매 절차에서 낙찰가가 감정가를 초과하거나, 유찰될 가능성 등 다양한 시나리오를 고려해야 합니다.

* HUG 임차인의 조건 변경: 임차인 최 의 보증금 1억 1천 9백만 원에 대한 인수 조건 변경은 낙찰자에게 큰 이점이나, 임차인의 퇴거 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

* 도시계획상 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 문산읍에 위치한 오피스텔로, 공부상 업무시설이나 실질적으로는 주거용으로 활용되고 있습니다. 가장 큰 특징은 HUG(주택도시보증공사) 보증을 받은 임차인의 대항력이 포기되고 임차보증금 인수 부담이 0원이라는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인 보증금 관련 위험 없이 해당 물건을 취득할 수 있음을 의미합니다. 다만, 높은 채권 총액과 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: HUG의 조건 변경 확약서로 인해 1억 1천 9백만 원의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 오피스텔로서 주거용으로 사용되고 있어, 실거주 또는 소형 주택 임대 사업 투자용으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 문산 지역 내 입지: 문산동중학교 인근에 위치하여 교육 환경 및 생활 편의시설 이용이 비교적 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원이며, 현 시세 또한 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 예상됩니다. 그러나 HUG 보증 임차인의 대항력 포기 및 인수 보증금 0원이라는 조건은 낙찰자에게 상당한 이점으로 작용합니다. 또한, 높은 채권 총액으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 감정가 이하 낙찰도 기대해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 인수 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준인 88,000,000원 ~ 99,000,000원으로 판단됩니다.

따라서, 95,000,000원 을 합리적인 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.