나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63022 [1] 경기도 파주시 야당동 186-14 한승카운티 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""야당4리마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재한 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 제4층 제401호로서,
- 외벽 : 돌붙임 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.16.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63022 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 186-14 한승카운티 에이동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 52.28㎡ (약 15.8평)

건물면적: 42.84㎡ (약 12.9평)

건물 구분: 집합건물 (한승카운티 A동)

건축연도: 2016년 (사용승인 2019년)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정평가 요약:

주위환경: 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당4리마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재한 지대로 제반 주위환경은 보통임.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 내 제4층 제401호

이용상태: 주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

토지형상: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

건축물 정보 (종합):

총 동 연면적: 563.09㎡ (약 170.3평)

총 대지 면적: 568㎡ (약 171.8평)

건축물의 용도: 공동주택

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, "야당4리마을회관" 남측 인근에 위치함.

주변은 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

경의중앙선 야당역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 여건은 보통 수준임.

토지 및 도로

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

남측으로 폭이 있는 세로변 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)에 해당함.

가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km) 등의 제한 사항이 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2021-10-14)

등기부 요약:

갑6: 소유권이전5번신탁등기말소 (2021-04-19)

갑7: 소유권이전 (2021-05-13, 매매 금210,000,000원)

을1: 주택임차권 (2023-07-12, 박재덕, 권리금액 210,000,000원, 말소)

갑8: 압류 (2021-10-14, 국민건강보험공단, 말소기준권리)

갑9: 가압류 (2024-03-28, 주택도시보증공사, 금20,000,000원, 말소)

갑10: 강제경매 (2025-04-29, 주택도시보증공사, 210,000,000원, 말소)

임차인 현황:

임차인: 박재덕

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-14

확정일자: 2021-04-27

배당신고일자: 2023-07-12

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

주의사항 및 특이사항 분석:

본건은 '대항력 있는 임차인'이 있다는 내용과 '임차인현황' 상 '대항력 없음'으로 표기된 내용이 상충됩니다.

그러나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 6월 16일 자로 제출한 '대항력 포기 확약서'에 따르면, 임차인은 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

따라서, 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

집합건물 등기부상 을1 임차권은 '말소'로 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 생활권역의 상권 특성을 보입니다.

야당역 인근으로 배후수요가 예상되며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 주거민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 서비스 시설 위주의 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 경의중앙선 야당역 도보 또는 대중교통 이용 가능하며, 차량을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

편의시설: 단지 인근 및 야당역 주변의 상업시설, 편의점, 마트 등을 이용할 수 있습니다. (세부 정보는 현장 확인 필요)

교육시설: 주변 지역에 초, 중, 고등학교가 소재할 것으로 예상되며, 정확한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

의료시설: 파주시 내 종합병원 또는 병의원 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 권리관계 해석: '대항력 없음' 표기와 '대항력 포기 확약서' 제출 내용 간의 명확한 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 상태입니다.

토지이용계획 제한: 군사시설 보호구역(전방지역)에 포함되어 있어, 향후 건물 증축 등 개발행위에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 노후도: 2016년 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획 상 군사시설 보호구역으로 지정된 점은 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 야당역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 환경은 안정적인 주거지이며, 교통 여건 또한 우수합니다.

가장 주목할 점은, 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있었으나 채권자(주택도시보증공사)의 주도로 임차인이 보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 '0원'이라는 점입니다. 이는 본건 취득에 있어 매우 큰 이점입니다.

다만, 임차인 관련 공적 기록(임차인현황)과 채권자 제출 서류 간의 내용상 차이가 있어, 낙찰 후에도 만일의 경우에 대비한 법률 검토 또는 사실관계 재확인이 권장됩니다.

전반적으로, 권리상 인수 부담이 거의 없고 역세권에 위치한 주거용 부동산으로서 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

야당역 역세권: 도보로 이용 가능한 역세권 입지로 교통 편의성이 매우 높습니다.

보증금 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수하지 않아, 낙찰가 외 추가 비용이 발생하지 않습니다.

안정적 주거 환경: 주택 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로 안정적인 주거 수요가 있습니다.

향후 개발 가능성: 파주시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

최근 실거래가 비교:

- 펠리체A동 (2016년식, 47.51㎡): 2026년 5월 8일, 165,000,000원

- 서원힐타운 (2019년식, 76.71㎡): 2026년 5월 7일, 220,000,000원

- 모리안6차 (2018년식, 63.87㎡): 2026년 5월 5일, 225,000,000원

분석:

본건은 2016년 건축된 다세대주택으로, 면적은 42.84㎡입니다.

가장 유사한 조건(연식)의 펠리체A동(47.51㎡)이 1억 6,500만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 2억 1,000만원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (유사 면적 단가로 환산 시 약 347만원/㎡ vs 본건 감정가 단가 약 490만원/㎡)

하지만, 임차인 보증금 2억 1,000만원을 인수하지 않아도 되는 점은 입찰 시 매우 유리한 조건입니다. 즉, 낙찰가 자체가 최종 취득 비용이 됩니다.

따라서, 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근할 경우, 펠리체A동의 실거래가(1억 6,500만원)를 기준으로 하되, 역세권 및 감정가와의 격차를 고려하여 입찰가를 책정할 수 있습니다.

반대로, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점에 착안하여 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수도 있습니다.

예상 입찰가: 189,000,000원 ~ 200,000,000원

(낙찰 시 추가적으로 부담해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 본 예상 입찰가가 최종 취득 금액이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.