나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63006 [1] 경기도 파주시 야당동 240-16 더하우스엔 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정4동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 ""야당역"" 및 ""운정역"" 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 2층 201호로서 (사용승인일 : 2018.04.24.)

외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, CCTV설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 삼각형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이나, 등기사항전부증명서에 주택임차권 등기되어 있음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.16.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63006 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 240-16, 더하우스엔 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 59.32㎡ (약 17.95평)

토지지분: 59.3179㎡ (약 17.95평)

건물면적: 47.25㎡ (약 14.29평)

건물지분: 47.25㎡ (약 14.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본 건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, "운정4동 행정복지센터" 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 경의중앙선 "야당역" 및 "운정역"이 근거리에 소재하여 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

토지는 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 삼각형의 형상으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 소유권 이전은 이인영, 곽예원 명의로 이루어졌습니다.

주택임차권으로는 박진수 임차인(보증금 250,000,000원, 전입 2022.09.08, 확정 2022.07.18)이 등재되어 있으나, 본 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

기타 권리로는 채권자 주택도시보증공사의 가압류(20,000,000원, 말소기준권리) 및 강제경매 개시결정(253,575,518원, 말소기준권리)이 있으며, 동화성세무서장 및 양천세무서장의 압류도 등기되어 있으나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-08

* 확정일자: 2022-07-18

* 배당신고일자: 2024-09-19

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(임차권 포함)는 말소될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 야당동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 주거지역입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 면적(47.51㎡)의 인근 다세대주택이 2026년 5월 165,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 3,473,144원의 시세입니다.

또한, 조금 더 넓은 면적(63.87㎡)의 다세대주택은 2026년 5월 225,000,000원에 거래되었으며, ㎡당 시세는 약 3,522,937원이었습니다.

본 건(47.25㎡)의 감정가는 225,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 거래가(165,000,000원)와 비교했을 때 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 가장 유사한 면적의 거래 사례를 고려할 때, 현재 시장 시세는 ㎡당 약 340만 원 ~ 360만 원 수준으로 형성되어 있으며, 본 건의 면적(47.25㎡)을 적용하면 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위의 시세가 예상됩니다.

5. 생활정보

단지 내 또는 인근에 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

경의중앙선 야당역 및 운정역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 용이하며, 버스 노선도 다양하게 갖춰져 있어 교통이 편리합니다.

건물은 위생, 급배수, 난방, CCTV, 엘리베이터 등 기본적인 설비가 갖추어져 있어 생활하는 데 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시장 시세 간의 상당한 차이가 존재합니다. 감정가(225,000,000원)는 가장 유사한 면적의 최근 거래가(165,000,000원)보다 약 6천만 원 가량 높게 평가되었습니다. 이는 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

임차인 박진수 씨의 경우, '대항력 없음'으로 명시되어 있으나 보증금 250,000,000원의 주택임차권이 등기된 이력이 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사가 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였기에 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획상 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 재무적인 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 그러나 감정가와 현재 시장 시세 간의 괴리가 있으며, 과거 임차권 등기 이력이 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인의 대항력 없음 및 채권자의 보증금 반환청구권 포기 확약서를 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 및 명도 리스크는 낮다고 판단됩니다. 다만, 입찰가를 결정함에 있어 최근 시장 거래 사례를 면밀히 분석하여 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

본 건은 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 전혀 없어, 추가적인 재정적 부담 없이 명도가 진행될 수 있습니다.

야당역 및 운정역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하며, 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 지역으로 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

감정가(225,000,000원) 대비 최근 유사 면적(47.51㎡)의 거래가(165,000,000원)가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 225,000,000원입니다.

주변 유사 면적(47.51㎡)의 최근 매매가는 165,000,000원으로, ㎡당 가격은 약 3,473,144원입니다.

또한, 주변 면적(63.87㎡)의 최근 매매가는 225,000,000원으로, ㎡당 가격은 약 3,522,937원입니다.

이를 바탕으로 본 건의 면적(47.25㎡)에 적용했을 때 예상되는 시장 시세는 약 163,900,000원에서 166,500,000원 수준입니다.

감정가와 시세 간 차이를 고려하고, 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 보수적인 투자 관점에서 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.